Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt im Münchner Süden?
Der Münchner Süden – bekannt für seine grüne Umgebung, die Nähe zur Isar und eine hohe Lebensqualität – zeigt im April 2025 eine interessante Marktbewegung:
Die Preise steigen leicht, das Angebot bleibt weitgehend stabil, doch gleichzeitig verlängert sich die Verkaufszeit. Was auf den ersten Blick widersprüchlich wirkt, liefert spannende Hinweise auf das Verhalten von Käufern und Verkäufern in einem Markt, der sensibel auf Preisentwicklungen reagiert.
Aktuelle Marktlage auf einen Blick
Angebot und Preise im Überblick
Der durchschnittliche Angebotspreis im Münchner Süden liegt im April 2025 bei 9.233 € pro Quadratmeter, mit 419 aktiven Inseraten. Seit dem 1. April kamen 134 neue Listings hinzu – ein klares Signal, dass Eigentümer wieder vermehrt auf den Markt drängen.
Preisveränderungen zeigen Zwei-Wege-Trend
Von den neu gelisteten Objekten wurden 22 Immobilien im Preis angepasst – etwa zur Hälfte nach oben, zur anderen Hälfte nach unten. Das deutet darauf hin, dass der Markt nach Orientierung sucht: Wo liegt das neue Gleichgewicht zwischen Preis und Nachfrage?
Preisentwicklung im Zeitverlauf – Februar bis April 2025
Ein Blick auf die letzten drei Monate offenbart eine spannende Dynamik:
| Monat | Durchschnittspreis | Angebotsdauer |
| Februar | 8.920 € | 100 Tage |
| März | 8.826 € | 85 Tage |
| April | 8.939 € | 89 Tage |
Interpretation: Preis rauf – Verkaufsdauer auch
Im März reagierten Käufer positiv auf leicht sinkende Preise – die Verkaufsdauer sank spürbar auf 80 Tage. Doch mit dem Anstieg im April stieg auch die Angebotsdauer leicht an. Eine klassische Gegenbewegung: Käufer werden vorsichtiger, wenn Verkäufer die Preise wieder anheben.
Vergleich mit Bogenhausen – was lernen wir?
Im Vergleich zum Stadtbezirk Bogenhausen zeigt sich ein Kontrast:
- Dort liegen die Quadratmeterpreise rund 2.000 € höher.
- Dennoch ist die durchschnittliche Verkaufsdauer in Bogenhausen mit 53 Tagen deutlich kürzer als im Münchner Süden.
Bedeutet teurer = besser?
Nicht unbedingt. Doch in Bogenhausen sind Käufer offenbar bereit, schneller zuzugreifen – trotz höherer Preise. Ein Indikator für attraktivere Lage, Präsentation oder passgenauere Preisstrategie?
Was Eigentümer jetzt wissen sollten
Preise „von oben“ denken – aber clever starten
Wer im Münchner Süden aktuell verkaufen will, sollte sich bewusst sein: Die Nachfrage ist da, doch sie ist preisbewusst. Zu hoch angesetzte Preise führen zu längeren Standzeiten und schmälern die Attraktivität des Objekts im digitalen Schaufenster.
Detailanalyse nach Wohnungsgrößen – Teil 1
Lass uns tiefer eintauchen und die Entwicklung einzelner Objektgrößen analysieren. Beginnen wir mit 1- bis 3-Zimmer – denn gerade diese sind für Eigennutzer und Kapitalanleger besonders relevant.
Ein-Zimmer – überraschende Erholung
Preisentwicklung
- Februar: 8.901 €
- März: 8.511 €
- April: 8.648 €
Angebotsdauer
- Februar: 83 Tage
- März: 67 Tage
- April: 59 Tage
Diese Entwicklung zeigt eine positive Marktresonanz. Noch im Dezember lagen Ein-Zimmer über 140 Tage am Markt – jetzt sinkt die Dauer signifikant. Ein klarer Hinweis: Diese Objektklasse kommt wieder besser an, insbesondere bei jungen Käufern oder Anlegern mit Fokus auf Mikrowohnungen.
Zwei-Zimmer – preissensibler Markt
Preisentwicklung
- Februar: 8.584 €
- März: 8.468 €
- April: 8.618 €
Angebotsdauer
- Februar: 76 Tage
- März: 65 Tage
- April: 72 Tage
Im März reagierten Käufer positiv auf den niedrigeren Preis. Im April stieg der Preis erneut leicht – mit dem Effekt einer längeren Verkaufszeit. Fazit: Bei Zwei-Zimmer sind kleine Preisanpassungen bereits spürbar. Hier lohnt sich eine besonders präzise Preisstrategie.
Drei-Zimmer – Preisakzeptanz am Limit?
Preisentwicklung
- Februar: 8.939 €
- März: 9.045 €
- April: 9.030 €
Angebotsdauer
- Februar: 121 Tage
- März: 100 Tage
- April: 99 Tage
Trotz hoher Nachfrage und weitgehend stabiler Preise dauert es lange, bis Objekte dieser Kategorie verkauft sind. Warum? Vermutlich stimmen Angebot und Nachfrage in Sachen Ausstattung, Grundriss oder Lage nicht immer überein. Auch hier gilt: Wer richtig positioniert, gewinnt.
Fazit Teil 1
Der Münchner Süden zeigt sich im April 2025 als ein Markt im Umbruch:
Leicht steigende Preise treffen auf zunehmend zögerliche Käufer. Gleichzeitig beobachten wir eine differenzierte Dynamik je nach Objektgröße: Kleinere Objektgrößen erholen sich, während größere Einheiten länger am Markt verweilen.
Schau dir auch das vollständige Marktupdate auf YouTube an:
Marktanalyse Münchner Süden – April 2025
Teil 2 folgt mit der Analyse der 4- bis 5-Zimmer-Objekten und größer sowie den Handlungsempfehlungen für Käufer und Verkäufer.
Große Objekte im Fokus – Entwicklung ab vier Zimmern
Die Vier-Zimmer – zwischen Wunschpreis und Realität
Preisentwicklung
- Februar: 9.864 €/m²
- März: 9.624 €/m²
- April: 9.654 €/m²
Wir sehen: Nach einem Rückgang im März wurde der Preis im April leicht angepasst – nach oben. Doch was bedeutet das für den Verkaufsprozess?
Angebotsdauer
- Februar: 119 Tage
- März: 99 Tage
- April: 108 Tage
Die Entwicklung ist klar: Als im März die Preise etwas fielen, verkürzte sich die durchschnittliche Angebotsdauer spürbar. Doch mit der erneuten Preissteigerung im April verlängerte sich die Verkaufszeit wieder. Das ist ein klares Signal an Verkäufer: Wer zu hoch ansetzt, verliert wertvolle Wochen im Vermarktungsprozess.
Fünf-Zimmer und mehr – Premium oder Problemfall?
Preisentwicklung
- Februar: 10.593 €/m²
- März: 10.509 €/m²
- April: 10.614 €/m²
In dieser Kategorie bleibt das Preisniveau konstant im fünfstelligen Bereich. Käufer, die in diesem Segment unterwegs sind, erwarten jedoch nicht nur Quadratmeter – sondern Exklusivität, Qualität und eine stimmige Positionierung.
Angebotsdauer
- Februar: 108 Tage
- März: 83 Tage
- April: 82 Tage
Trotz hoher Preise halten sich die Verkaufszeiten in Grenzen. Das liegt vor allem daran, dass gut präsentierte Objekte mit echter Alleinstellung in dieser Größenordnung gezielt nachgefragt werden – allerdings nur dann, wenn das Gesamtpaket stimmt.
Vergleich mit Bogenhausen – High-End Benchmark
In meinem Video mache ich da einen Vergleich: Während große Objekte im Münchner Süden bei rund 10.600 €/m² liegen, starten ähnliche Objekte in Bogenhausen erst bei 14.000–15.000 €/m². Und dennoch:
- Verkaufsdauer in Bogenhausen: rund 57–62 Tage
- Verkaufsdauer im Münchner Süden: über 80 Tage
Warum?
- In Bogenhausen ist der Markt auf Premiumkunden ausgerichtet.
- Die emotionale Aufladung des Objekts (Storytelling, Design, Lage, Geschichte) geht Hand in Hand mit einem attraktiven Angebotspreis.
- Die Käufer dort zögern weniger, weil sie das Gefühl haben: „Dieses Objekt ist einzigartig.“
Was Käufer jetzt tun sollten
Analyse, nicht Aktionismus
Wer als Käufer im Münchner Süden unterwegs ist, sollte drei Dinge tun:
- Zielgruppe verstehen: Welche Objekttypen sind schnell verkauft?
→ 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen unter 9.000 €/m² performen aktuell am besten. - Verhandlungsstärke nutzen:
→ Viele Objekte liegen über 100 Tage am Markt – ein klares Zeichen, dass Luft beim Preis ist. - Angebote abgeben – aber fundiert:
→ Nicht blind unterbieten, sondern mit Marktkenntnis punkten.
Beispiel-Taktik
„Sie sehen, dass vergleichbare Immobilien für 10.600 €/m² länger am Markt bleiben. Ich mache Ihnen ein solides Angebot auf Basis von 9.000 €/m² – das entspricht dem Marktwert bei schnellerer Verkaufszeit.“
Was Eigentümer jetzt beachten müssen
Wer verkauft, sollte sich fragen:
- Bin ich in einem Preissegment, das zum Markt passt?
- Wie viele vergleichbare Objekte sind aktiv gelistet?
- Was kann ich tun, um mein Objekt hervorzuheben?
Emotionalisierung und Sichtbarkeit
In einem Video spreche ich einem zentralen Punkt an:
„Käufer müssen sich in die Immobilie verlieben.“
Das geschieht nicht über Quadratmeter – sondern über Atmosphäre, Geschichte, Inszenierung.
Marktgerechte Strategie = Preis + Präsentation
Präsentationsbeispiele
- Fotos bei perfektem Licht
- Professionelles Home-Staging
- Storytelling im Exposé & Videocontent
- Vergleichsanalysen im Verkaufsdossier
Preisstrategie in 3 Stufen
- Realistischer Einstiegspreis (nicht Wunschpreis!)
- Gezielte Bewerbung auf Käufergruppen mit hoher Kaufabsicht
- Schnelle Nachjustierung, wenn Resonanz ausbleibt (was nicht eintritt, wenn der Preis stimmt)
Warum viele Eigentümer enttäuscht werden
Viele gehen mit einer Preisvorstellung an den Markt, die sich nicht am aktuellen Käuferverhalten orientiert – sondern am emotionalen Wert. Das führt zu Frust und verlängerten Verkaufsprozessen.
Doch die Lösung liegt auf der Hand:
Den Preis nicht als starres Ziel sehen, sondern als strategisches Werkzeug.
Die häufigste Käuferreaktion im Münchner Süden
„Warum soll ich für 10.600 €/m² kaufen, wenn ähnliche Objekte für 9.000 € schneller weggehen?“
Und genau hier verpufft die Nachfrage – selbst bei objektiv schönen Immobilien. Käufer vergleichen auf den großen Plattformen, setzen Filter und reagieren sensibel auf Preis-Leistung.
Handlungsempfehlung für Eigentümer
- Mache deine Immobilie zum besten Angebot im relevanten Suchbereich
- Positioniere dich nicht nur über Preis – sondern über Attraktivität
- Erzeuge frühzeitig Interesse durch Storytelling, zielgruppenrelevantes Marketing und starke Bildsprache
Vorschau auf Teil 3
Im dritten und letzten Teil geht es um:
- Das komplette Fazit
- Fehler, die du als Eigentümer vermeiden solltest
- Konkrete Empfehlungen für deine Preisstrategie
- Und eine Checkliste zur Verkaufspositionierung 2025
Und bis dahin:
Schau dir die vollständige Videoanalyse hier an:
Marktanalyse Münchner Süden – April 2025 (YouTube)
Fazit & Empfehlungen – Was du als Eigentümer oder Käufer jetzt wissen musst
Fazit – Das sagt uns der Markt im Münchner Süden im April 2025
Der Immobilienmarkt im Münchner Süden zeigt im April eine vielschichtige Entwicklung:
- Die Preise steigen leicht, jedoch nicht flächendeckend.
- Das Angebot bleibt stabil, was auf eine gesunde Verkäuferaktivität hindeutet.
- Die Angebotsdauer variiert stark – je nach Objektgröße, Lage und Preissetzung.
- Käufer agieren preissensibel und vergleichen stärker als je zuvor.
Muster erkennen, Markt verstehen
Besonders kleine Objekte (1–2 Zimmer) unter 9.000 €/m² verkaufen sich weiterhin zügig.
Größere Objekte ab 10.000 €/m² brauchen zunehmend eine geschickte Positionierung und emotionale Ansprache, um nicht zur „Ladenhüter-Immobilie“ zu werden.
Was viele Eigentümer falsch machen
Fehler Nr. 1 – Mit dem Wunschpreis starten
„Ich starte lieber hoch und lasse mich runterhandeln.“
Diese Strategie führt oft zu langen Standzeiten. Käufer filtern nach Preis – und sehen dein Angebot oft gar nicht erst.
Fehler Nr. 2 – Kein Zielgruppenverständnis
Wer eine 5-Zimmer-Immobilie im oberen Preissegment verkaufen will, muss verstehen:
Hier kauft nicht der Durchschnittsbürger – sondern derjenige, der sich auch emotional binden will.
Fehler Nr. 3 – Fehlende Differenzierung
„Noch eine 130m²-Wohnung in Forstenried“ reicht nicht. Deine Immobilie muss sich abheben:
durch Atmosphäre, Stil, Lagevorteile oder Storytelling.
So positionierst du deine Immobilie richtig – 5 konkrete Schritte
1. Marktanalyse – aber differenziert
Orientiere dich nicht am Durchschnitt, sondern an vergleichbaren Objekten in deiner Mikrolage (z. B. Harlaching, Thalkirchen, Solln).
2. Preisspanne definieren
Arbeite mit einer internen Preisspanne:
- Untergrenze: realistischer Mindestpreis (Notartermin)
- Obergrenze: taktisch platzierter Einstiegspreis (Inserat)
3. Emotionales Exposé
Erstelle ein Exposé, das wirkt – nicht nur informiert.
Füge emotionale Trigger ein:
- „Hier verbrachten wir jeden Sommerabend im Garten …“
- „Ideal für Familien, die Wert auf Ruhe und Natur legen …“
4. Zielgerichtetes Marketing
Nutze nicht nur Immobilienportale – sondern auch:
- Video-Rundgänge
- Instagram-Reels
- Google Ads oder Meta Ads mit Targeting auf München-Süd-Käufer
5. Qualifiziere Interessenten vor
Sorge dafür, dass nur ernsthafte Interessenten zur Besichtigung kommen. Wer emotional investiert ist, bietet eher mit und höher.
Eigentümer-Checkliste: Fit für den Verkauf 2025?
| Checkpunkt | Erledigt? |
| Ich kenne den aktuellen Marktpreis ähnlicher Objekte | ✅ / ⬜ |
| Mein Exposé spricht emotional UND informativ an | ✅ / ⬜ |
| Ich habe professionelle Bilder und Video | ✅ / ⬜ |
| Ich starte mit einem marktgerechten Preis | ✅ / ⬜ |
| Ich biete strategische Verhandlungsspielräume | ✅ / ⬜ |
| Ich habe einen Vermarktungsplan mit Zeitrahmen | ✅ / ⬜ |
| Ich nutze sowohl Portale als auch Social Media gezielt | ✅ / ⬜ |
| Ich bin offen für Preisanpassungen bei fehlender Resonanz | ✅ / ⬜ |
Für Käufer: So sicherst du dir ein gutes Angebot
Geduldig – aber strategisch
Wenn du siehst, dass ein Objekt 80+ Tage gelistet ist, kannst du gezielt verhandeln. Doch nicht mit Druck, sondern mit Sachverstand.
Beispielangebot formulieren
„Basierend auf aktuellen Marktanalysen und vergleichbaren Verkäufen sehe ich den realistischen Marktpreis bei ca. 9.000 €/m². Ich mache Ihnen ein faires, bonitätsgeprüftes Angebot – und kann schnell abschließen.“
Das sagt der Experte
Meine Empfehlung ist glasklar:
„Als Eigentümer musst du dir bewusst machen: Du kannst auch mit einem realistischen Einstiegspreis einen besseren Verkauf erzielen – denn wenn viele Interessenten kommen, treiben sie den Preis von selbst nach oben.“
Und als Käufer:
„Mach dir Gedanken, was du willst – und beobachte den Markt. Gute Objekte erkennst du daran, dass sie trotz höherer Preise schnell verkauft werden. Da ist oft kein großer Verhandlungsspielraum – aber klare Qualität.“
Zum Abschluss: Video nochmal ansehen
Alle Zahlen, Charts und Einschätzungen findest du im Originalvideo:
Marktanalyse Münchner Süden – April 2025 (YouTube)
Nächste Schritte? Strategiegespräch vereinbaren
Du bist Eigentümer einer Immobilie im Münchner Süden und denkst über einen Verkauf nach, kennst aber den genauen Wert deiner Immobilie nicht?
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(Platzhalter für Call-to-Action-Button)
Das war deine Marktanalyse für München Süd – April 2025.
Bleib dran – das nächste Update für den Bezirk folgt in wenigen Wochen.
Und bis dahin: smart bleiben, strategisch handeln und Qualität erkennen.
💬 Fragen? Hinterlass mir gerne einen Kommentar oder schreib mir direkt.
Bis zum nächsten Mal!
Lilai Ghermai