Leichte Preisrückgänge treffen auf steigendes Angebot
In Bogenhausen, einem der begehrtesten Stadtbezirke Münchens, zeigt sich der Immobilienmarkt im April 2025 in Bewegung: Die durchschnittlichen Angebotspreise sind leicht gefallen, gleichzeitig ist das Angebot spürbar angestiegen. Was auf den ersten Blick wie eine klassische Marktberuhigung aussieht, entpuppt sich bei genauer Analyse als vielschichtiger Trend mit klaren Chancen – sowohl für Käufer als auch für Eigentümer, die mit Verkaufsabsicht in den Frühling starten.
Aktuelle Angebotslage: 440 Immobilien und ein Preisniveau bei 10.928 €/m²
Derzeit befinden sich 440 aktive Immobilienangebote im Bogenhausener Marktsegment – bei einem durchschnittlichen Angebotspreis von 10.928 €/m². Doch diese Zahl allein sagt wenig aus. Denn innerhalb weniger Wochen, seit dem 1. April, kamen 167 neue Objekte hinzu. Diese Dynamik legt nahe: Verkäufer drängen zunehmend auf den Markt – nicht selten mit zu optimistischen Preisvorstellungen.
Preisänderungen im Blick: 20 Objekte korrigiert – meist nach unten
Eine schnelle Analyse zeigt: Seit Monatsbeginn gab es 20 Preisänderungen. Davon mussten 18 Eigentümer den Preis senken, nur 2 Objekte wurden nach oben angepasst. Der Rückschluss liegt auf der Hand: Wer mit überhöhten Erwartungen in den Markt startet, bleibt auf seiner Immobilie sitzen.
Preisentwicklung im Quartalsvergleich: Von Februar bis April
Blicken wir auf die Entwicklung der Angebotspreise:
- Februar: 10.373 €/m²
- März: 10.779 €/m² (Anstieg trotz wachsender Angebotsmenge)
- April: 10.698 €/m² (leichter Rückgang)
Das Preisniveau bewegt sich damit in einem engen Korridor – mit minimalem Rückgang zum Vormonat, was auf eine beginnende Preiskonsolidierung hindeutet. Doch wie reagieren die Käufer?
Angebotsdauer: Wie lange bleiben Objekte am Markt?
Die Angebotsdauer gibt oft den klareren Hinweis auf die Marktlaune:
- Februar: Ø 88 Tage
- März: Ø 71 Tage
- April: Ø 55 Tage
Das bedeutet: Immobilien verkaufen sich aktuell deutlich schneller – bei gleichzeitig leicht sinkenden Preisen. Diese Dynamik ist typisch für Märkte, in denen die Preisvorstellungen realistischer werden und Käufer wieder Vertrauen fassen.
Detailanalyse nach Objektgrößen: Welche Einheiten performen?
Wer Bogenhausen wirklich verstehen will, muss tiefer einsteigen – in die einzelnen Objekttypen. Denn Ein-Zimmer-Appartement ist nicht gleich Penthouse. Deshalb hier der Überblick über die Performance nach Zimmeranzahl:
Ein-Zimmer: Kleine Einheiten mit großer Nachfrage
Preisentwicklung:
- Februar: 8.381 €/m²
- März: 8.868 €/m²
- April: 8.829 €/m²
Ein stabiler Verlauf mit einem leichten Rückgang im April – allerdings marginal. Interessanter ist der Blick auf die Angebotsdauer:
Angebotsdauer:
- Februar: 54 Tage
- März: 57 Tage
- April: 42 Tage
Fazit: Ein-Zimmer gehen in Bogenhausen aktuell zügig vom Markt – der Rückgang der Angebotsdauer auf 42 Tage signalisiert klare Nachfrage. Ein leicht sinkender Preis führt zu schnellerer Vermarktung – ein typisches Zeichen für einen Markt in Balance.
Zwei-Zimmer: Kontinuierlicher Aufschwung
Preisentwicklung:
- Februar: 8.799 €/m²
- März: 9.007 €/m²
- April: 9.138 €/m²
Ein moderater, aber stabiler Anstieg – eine gute Nachricht für Eigentümer dieser Wohnungsgröße.
Angebotsdauer:
- Februar: 80 Tage
- März: 63 Tage
- April: 46 Tage
Fazit: Zwei-Zimmer performen aktuell hervorragend. Der Markt nimmt diese Objekte dankbar auf – mit deutlich verkürzten Verkaufszeiten.
Drei-Zimmer: Preisstabil mit hoher Umschlaggeschwindigkeit
Preisentwicklung:
- Februar: 9.795 €/m²
- März: 10.286 €/m²
- April: 10.223 €/m²
Nach einem Preisanstieg im März folgt im April eine leichte Korrektur – aber keine dramatische Veränderung.
Angebotsdauer:
- Februar: 87 Tage
- März: 68 Tage
- April: 53 Tage
Fazit: Drei-Zimmer gehen solide vom Markt. Die Preise werden akzeptiert, das Angebot reduziert sich stetig – ein gutes Zeichen für Verkäufer.
Vier-Zimmer: Nachfrage trotzt hohem Preisniveau
Preisentwicklung:
- Februar: 12.791 €/m²
- März: 13.596 €/m²
- April: 13.506 €/m²
Trotz des hohen Preisniveaus bleiben die Werte weitgehend stabil – mit nur leichtem Rückgang im April.
Angebotsdauer:
- Februar: 97 Tage
- März: 76 Tage
- April: 57 Tage
Fazit: Obwohl Vier-Zimmer generell langsamer vermarktbar sind, zeigt sich Bogenhausen hier widerstandsfähig. Die Kombination aus hochwertigem Angebot und Zahlungsbereitschaft der Zielgruppe funktioniert.
Fünf-Zimmer und größere Einheiten: Luxusobjekte im Test
Preisentwicklung:
- Februar: 16.511 €/m²
- März: 15.234 €/m²
- April: 15.939 €/m²
Hier ist mehr Bewegung drin: Ein deutlicher Rückgang im März wird im April teilweise wieder ausgeglichen. Das spricht für Unsicherheit, aber auch für Marktanpassung.
Angebotsdauer:
- Februar: 103 Tage
- März: 65 Tage
- April: 67 Tage
Fazit: Große Einheiten brauchen Zeit – aber auch hier sinken die Vermarktungsdauern. Käufer erkennen den Wert – trotz hoher Einstiegskosten.
Zwischenstand: Was bedeutet das für Eigentümer und Käufer?
Der Markt in Bogenhausen zeigt klare Signale:
- Für Verkäufer: Wer jetzt in den Markt eintritt, sollte realistische Preise wählen. Überzogene Vorstellungen führen zu längerer Vermarktung – und in vielen Fällen zu Preissenkungen.
- Für Käufer: Schnelligkeit ist gefragt. Wer zögert, wird überboten – der Markt ist aktiver als es die allgemeine Stimmung vermuten lässt.
Jetzt reinklicken: Marktanalyse im Videoformat
Hier geht’s zum vollständigen Video auf YouTube
In Abschnitt 2/3 folgen dann:
- Tipps für Eigentümer zur optimalen Preispositionierung
- Einschätzung, ob wir uns in einem Käufer- oder Verkäufermarkt bewegen
- Strategien für Käufer bei der Angebotsabgabe
- Psychologie hinter Angebotsdauer und Preisakzeptanz
Käufermarkt oder Verkäufermarkt? Die Wahrheit liegt dazwischen
Die Frage, die sich viele stellen: Haben wir es in Bogenhausen aktuell mit einem Käufermarkt oder einem Verkäufermarkt zu tun?
Antwort: Weder noch – zumindest nicht eindeutig.
Zwar ist das Angebot mit 440 aktiven Listings und 167 neuen Objekten im April durchaus umfangreich, was klassisch für einen Käufermarkt spricht. Gleichzeitig zeigen die sinkenden Angebotsdauern – teils deutlich unter 60 Tagen – dass die Nachfrage weiterhin hoch ist. Die Wahrheit liegt also dazwischen: Ein balancierter Markt mit Vorteilen für beide Seiten – wenn sie strategisch agieren.
Was Eigentümer jetzt wissen müssen: Preisstrategie ist alles
Wer seine Immobilie in Bogenhausen verkaufen möchte, steht vor einer Herausforderung: Den richtigen Angebotspreis zu finden. Zu hoch, und die Immobilie bleibt am Markt. Zu niedrig, und man verschenkt bares Geld. Die aktuelle Marktdynamik zeigt:
- Überhöhte Einstiegspreise führen fast immer zu späteren Preissenkungen.
- Realistische Preisansätze dagegen resultieren in schnelleren Abschlüssen.
- Käufer in Bogenhausen sind bereit, für gute Immobilien zu zahlen – aber nur im fairen Rahmen.
Tipp für Eigentümer:
Beobachte die Marktpreise nicht nur pauschal, sondern objektspezifisch nach Zimmeranzahl. Die Bandbreite in Bogenhausen reicht von ca. 8.300 €/m² (Einzimmerwohnungen) bis über 15.000 €/m² (Luxusobjekte mit fünf Zimmern oder mehr). Wer seine Immobilie falsch einsortiert, geht in der Masse unter.
Käuferpsychologie verstehen: Warum Angebote besser durchdacht sein sollten
In den letzten Monaten war es für Käufer durchaus legitim, etwas frechere Angebote zu platzieren – 5 %, 10 % unter Angebotspreis waren vielerorts möglich. Doch in Bogenhausen ändert sich das Spiel:
- Käufer, die zu lange zögern oder zu niedrig bieten, verlieren die Immobilie an entschlossenere Interessenten.
- Die Angebotsdauern zwischen 42 und 67 Tagen zeigen: Gute Objekte verschwinden rasch vom Markt.
- Besonders im oberen Segment (Vier- bis Fünfzimmer) trifft Kaufinteresse auf geringe Verfügbarkeit.
Warnung:
Ein „Freundschaftspreis-Angebot“ kann heute schnell als respektlos wahrgenommen werden – und im schlechtesten Fall wird das Gegenüber emotional, statt sachlich zu reagieren.
Verkäuferkommunikation: Sichtbarkeit statt Wunschdenken
Viele Eigentümer gehen mit einem einzigen Ziel an den Markt: Den maximalen Preis erzielen.
Doch wer nur den Preis sieht, verpasst das große Ganze. Eine realistische Platzierung auf dem Markt – in Kombination mit professioneller Vermarktung – ist entscheidend, um:
- in den ersten 2 Wochen sichtbar zu sein
- ernsthafte Interessenten zu aktivieren
- den Preis durch Wettbewerb zu sichern
Empfehlung:
Bevor du auf den Markt gehst – analysiere den Wettbewerb. Welche vergleichbaren Immobilien stehen derzeit zum Verkauf? In welchem Zustand? Zu welchem Preis? Wie lange schon?
Nur wer strategisch positioniert ist, wird nicht Teil der „Preissenkungs-Liste“, sondern bleibt im Premium-Segment sichtbar.
Die stille Gefahr des Massenmarkts: Warum Immobilien verschwinden
Eine der größten Herausforderungen für Verkäufer: Sichtbarkeit.
Bei über 160 neuen Objekten in einem Monat droht selbst hochwertigen Immobilien das Schicksal der Unsichtbarkeit. Käufer scrollen durch Plattformen wie Immoscout24 oder Immowelt – und sehen:
- Die Top-Immobilien mit starken Bildern, realistischen Preisen und klaren Grundrissen
- Und daneben: Inserate ohne Konzept, ohne Zielgruppe, ohne Tiefe
Was passiert? Die guten Immobilien werden angefragt. Die anderen: Übersehen.
Finesse Group Insight: Marketing ist heute nicht Kür, sondern Pflicht.
Gerade im Luxussegment.
Strategische Empfehlungen für Eigentümer:
1. Marktdaten analysieren – nicht schätzen
Nutze aktuelle Marktberichte, professionelle Einschätzungen und Daten wie aus diesem Artikel, um deine Preisstrategie zu formen.
2. Zielgruppe definieren
Wer soll deine Immobilie kaufen? Familie, Single, Investor, Expats? Passe Text, Bild und Exposé an.
3. Premium-Inszenierung statt Handyfotos
Gute Bilder entscheiden über den ersten Eindruck. Investiere in hochwertige Darstellung.
4. Timing nutzen
Die aktuelle Entwicklung zeigt sinkende Vermarktungsdauer – ein perfektes Zeitfenster für gut platzierte Immobilien.
Strategische Empfehlungen für Käufer:
1. Reaktionszeit verkürzen
Wenn du ein passendes Objekt entdeckst – handle schnell. Vor allem bei Ein- bis Dreizimmerwohnungen ist die Nachfrage hoch.
2. Kommunikation auf Augenhöhe
Plumpe Verhandlungsversuche wirken heute deplatziert. Setze auf sachlich begründete Angebote.
3. Finanzierung vorbereiten
Sei vorbereitet. Wer ohne Finanzierungsbestätigung anfragt, verliert wertvolle Zeit – und eventuell das Objekt.
4. Marktverständnis nutzen
Nutze die Analyse dieses Beitrags: Ein realistischer Blick auf Angebot, Preise und Nachfrage macht dich zum besseren Verhandler.
Zwischenbilanz: Der Markt ist selektiv – aber gesund
Der Immobilienmarkt in Bogenhausen zeigt ein ausgewogenes Bild. Kein Hype, keine Panik – sondern:
- Solide Nachfrage
- Akzeptierte Preise
- Sinkende Angebotsdauer
Was das bedeutet? Der Markt belohnt Qualität – sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite. Wer strategisch handelt, erzielt Ergebnisse.
In Abschnitt 3/3 geht es weiter mit:
- Langfristiger Ausblick auf Bogenhausen 2025/26
- Wie du als Eigentümer den maximalen Verkaufspreis sichern kannst
- Warum Bogenhausen trotz Angebot nicht überhitzt
- Sparkles Fazit für Käufer und Verkäufer in diesem Zyklus
Bogenhausen 2025/26: Wie geht es weiter?
Der aktuelle Markt zeigt sich robust, aber nicht unerschütterlich. Die entscheidende Frage lautet: Was erwartet Käufer und Eigentümer in den kommenden Monaten – und darüber hinaus bis 2026?
Prognose: Keine Preissprünge, aber ein stabiler Boden
Die Entwicklungen der letzten Monate sprechen eine klare Sprache:
- Zunehmendes Angebot trifft auf
- konstante Nachfrage bei
- moderat sinkenden Preisen – jedoch mit
- verkürzter Vermarktungsdauer
Das deutet auf eine Marktberuhigung auf hohem Niveau hin. Bogenhausen ist weit entfernt vom Überangebot oder Preisverfall, wie man es in anderen Lagen teils beobachten kann. Vielmehr scheint sich hier ein stabiler Grundpreis herauszubilden, auf dem sich Käufer und Verkäufer begegnen – ohne wilde Ausschläge.
Wie Eigentümer 2025 den besten Preis erzielen
Für Verkäufer bleibt der Schlüssel zum Erfolg: Strategie statt Bauchgefühl. Wer in einem Premium-Stadtbezirk wie Bogenhausen erfolgreich verkaufen möchte, sollte die folgenden Maßnahmen beherzigen:
1. Die eigene Immobilie realistisch einschätzen
Vermeide den Fehler, dein Objekt „nach Gefühl“ zu bepreisen. Schau dir die aktuellen Angebotspreise vergleichbarer Objekte an – aber noch wichtiger: Achte auf deren Angebotsdauer. Wenn ein ähnliches Objekt seit 90 Tagen online ist, stimmt etwas nicht.
2. Nicht zu hoch einsteigen
Ein zu hoher Startpreis führt fast immer zu einer längeren Vermarktung und am Ende zu Preisnachlässen. Wer zu ambitioniert startet, verliert Sichtbarkeit und Käufervertrauen.
3. Den Markt lesen wie ein Profi
Verstehe die Dynamiken in deinem Segment: Ist die Nachfrage nach Vierzimmerwohnungen besonders stark? Ist deine Zielgruppe eher Kapitalanleger oder Familien? Nur wer den Kontext kennt, kann taktisch handeln.
4. Sichtbar sein – mit Qualität
Professionelle Bilder, hochwertige Exposés, Drohnenaufnahmen, Social Media Ads – all das ist heute kein Luxus mehr, sondern Standard. Wer sich hier Mühe gibt, wird mit Aufmerksamkeit belohnt.
Was Käufer beachten sollten, um klug zu handeln
Auch Käufer profitieren in diesem Markt – wenn sie vorbereitet sind.
1. Finanzierung vorher klären
Nichts verzögert einen Deal mehr als eine unklare Finanzierung. Wer mit einer schriftlichen Bestätigung zur Besichtigung erscheint, hat einen klaren Vorteil.
2. Keine utopischen Preisverhandlungen
Bogenhausen ist kein Schnäppchenbezirk. Wer versucht, fünfstellige Beträge unter Angebotspreis zu verhandeln, riskiert, den Zuschlag zu verlieren. Seriöse Verhandlungen auf Augenhöhe hingegen haben gute Erfolgsaussichten.
3. Schnell und transparent kommunizieren
In einem Markt mit sinkender Angebotsdauer zählt jede Stunde. Wenn du eine Immobilie interessant findest, zögere nicht – sondern nimm direkt Kontakt auf. Und sei ehrlich über deine Rahmenbedingungen.
4. Das große Bild sehen
Eine Immobilie in Bogenhausen ist mehr als eine Wohnfläche – es ist eine Lage, ein Lebensgefühl, ein langfristiges Investment. Auch wenn der Preis heute etwas höher erscheint – in 5 Jahren könnte er bereits Normalität sein.
Finesse Groups Einschätzung: Bogenhausen bleibt Bogenhausen
Als Immobilienmakler mit Fokus auf das Hochpreissegment darf ich eines sagen: Bogenhausen ist nicht bloß ein Stadtteil – es ist eine Marke.
Und starke Marken verhalten sich in Krisen wie in Hochzeiten: Sie verlieren nie komplett an Wert. Die Zahlen aus dem April 2025 belegen das eindrucksvoll:
- Trotz Angebotsausweitung bleibt die Nachfrage hoch
- Gute Objekte werden zügig verkauft
- Preisnachlässe finden punktuell statt – nicht flächendeckend
- Käufer erkennen Qualität – und handeln entsprechend
Fazit: Das bedeutet das April-Update für dich
Für Eigentümer:
- Jetzt ist ein sehr guter Zeitpunkt, um zu verkaufen – wenn du es richtig angehst.
- Arbeite mit Profis, um Preis, Vermarktung und Zielgruppenansprache optimal abzustimmen.
- Positioniere dich zwischen „mutig“ und „realistisch“ – und du wirst Erfolg haben.
Für Käufer:
- Der Markt ist aktiv, aber nicht überhitzt. Du hast Chancen – wenn du vorbereitet und fokussiert agierst.
- Versuche nicht, clever zu pokern – sondern setze auf Transparenz, Schnelligkeit und Seriosität.
- Gute Immobilien gehen schnell – aber sie gehen nicht unbemerkt. Nutze Tools, Alerts und Beratung, um das Passende zu finden.
Zum Abschluss: Das Originalvideo auf YouTube
Wenn du lieber visuell unterwegs bist, kannst du die vollständige Marktanalyse in Bogenhausen auch als Video sehen:
Hier geht’s zum YouTube-Video „Marktanalyse Bogenhausen – April 2025“
Nächste Schritte? Strategiegespräch vereinbaren
Du bist Eigentümer einer Immobilie in Bogenhausen und denkst über einen Verkauf nach, kennst aber den genauen Wert deiner Immobilie nicht?
[Jetzt Strategiegespräch vereinbaren]
(Platzhalter für Call-to-Action-Button)
Das war deine Marktanalyse für Bogenhausen – April 2025.
Bleib dran – das nächste Update für den Bezirk folgt in wenigen Wochen.
Und bis dahin: smart bleiben, strategisch handeln und Qualität erkennen.
💬 Fragen? Hinterlass mir gerne einen Kommentar oder schreib mir direkt.
Bis zum nächsten Mal!
Lilai Ghermai