Als Eigentümer einer Luxusimmobilie in Sendling sind Sie auf fundierte, aktuelle Informationen angewiesen. Unser monatliches Marktupdate beleuchtet die neuesten Entwicklungen im Hochpreissegment (Immobilien ab 1 Million €) im Münchner Stadtbezirk Sendling. Basierend auf ausgewerteten Angebotsdaten bis Ende August 2025 analysieren wir Kaufpreise, Angebotsdauer und ihre Hintergründe und geben Ausblicke für Verkäufer und Käufer.

Überblick: Was ist im August passiert?

Der Sommermonat August brachte für Luxusimmobilien in Sendling einige spannende Tendenzen: die Angebotsanzahl nahm ab, die Preise je Quadratmeter fielen leicht, und die Vermarktungszeiten stiegen wieder. Im Segment oberhalb der Millionengrenze beobachten wir einen spürbaren Rückgang der Nachfrage, während das Angebot gleichzeitig langsam wächst. Externe Makrodaten zeigen, dass sich der allgemeine Immobilienpreisindex in Deutschland im zweiten Quartal 2025 um rund 3,2 % gegenüber dem Vorjahr erhöhte, doch auf dem Luxussegment in Sendling zeigen die Zahlen ein anderes Bild.

Datenbasis: Nur das Hochpreissegment ab 1 Mio. €

Unser Bericht bezieht sich ausschließlich auf Objekte mit einem Marktwert über 1 Million €. Durchschnittspreise für kleinere Wohnungen oder Standard­eigentum sind nicht Teil der Analyse. Zur Einordnung: Laut einer unabhängigen Marktstudie liegen die durchschnittlichen Hauspreise in Sendling zwischen 6.726,57 €/m² und 10.646,35 €/m²; Wohnungen kosten im Schnitt 8.856,65 €/m². Diese Werte beziehen sich jedoch auf den Gesamtmarkt. Unser Fokus liegt auf der Luxusklasse, in der Quadratmeterpreise deutlich höher ausfallen können.

Kaufpreisverteilung: Breite Spanne im Top‑Segment

Die Kaufpreisverteilung zeigt, dass das Preisspektrum für Luxusimmobilien in Sendling weiterhin sehr groß ist. Bei den ausgewerteten Angeboten (insgesamt 50) haben wir für den August folgende Kennzahlen ermittelt:

• 10‑Prozent‑Perzentil: ca. 4.967 €/m² – hier liegen die günstigsten 10 % der Luxusangebote. Häufig handelt es sich um Bestandswohnungen mit Sanierungsbedarf oder besondere Lagen im Randbereich.
• Medianpreis: 8.188 €/m² – die Hälfte der Objekte liegt oberhalb und die Hälfte unterhalb dieses Wertes.
• 90‑Prozent‑Perzentil: 12.375 €/m² – nur 10 % der Angebote im Luxussegment erreichen oder übersteigen diese Schwelle.
• Anzahl der ausgewerteten Angebote: rund 15 im August, deutlich weniger als im stark gefüllten Juli mit über 25 High‑End‑Objekten.

Im Vergleich zum Vormonat Juli (Median 8.726 €/m²) ist der Medianpreis im August um rund 6 % gesunken. Der obere Rand (90 %) ging ebenfalls deutlich zurück, was auf Preiskorrekturen bei exklusiven Penthouses und Villen hindeutet. Die untere Schwelle fiel leicht (10‑%‑Perzentil von 5.218 €/m² im Juli auf 4.967 €/m² im August), was zeigt, dass auch im Luxussegment zunehmend preiswertere Angebote auftauchen. Diese breite Kaufpreisverteilung ist typisch für Sendling: Altbauwohnungen mit viel Charme konkurrieren mit topmodernen Neubau‑Lofts, wodurch die Spanne groß bleibt.

Abbildung 1: Kaufpreisverteilung (10‑%, Median und 90‑%‑Perzentil) pro Monat; Balken zeigen die Anzahl der ausgewerteten Luxusangebote.

Trend über mehrere Monate

Schaut man auf die Entwicklung von April bis August 2025, erkennt man einen deutlichen Rückgang. Der Medianpreis lag im April bei 9.392 €/m², stieg im Juni noch einmal auf 9.631 €/m² an und fiel dann ab Juli kontinuierlich. Insbesondere die oberen 10 % der Luxusangebote gaben nach: von 14.691 €/m² im Juni über 13.675 €/m² im Juli auf 12.375 €/m² im August. Die Daten deuten auf eine Preiskonsolidierung hin – möglicherweise ausgelöst durch gestiegene Bauzinsen, eine abwartende Käuferseite und das zunehmende Angebot an Neubauprojekten im Bezirk.

Kaufpreisentwicklung: Durchschnittswerte im Sinkflug

Die Kaufpreisentwicklung gibt einen Blick auf den Durchschnittspreis pro Quadratmeter über alle ausgewerteten Luxusobjekte. Auch hier zeigt sich eine sinkende Tendenz:

• April 2025: durchschnittlich 9.745,88 €/m² bei ca. 15 Angeboten.
• Mai 2025: leichter Rückgang auf 9.405,43 €/m².
• Juni 2025: Spitze mit 10.245,65 €/m² bei erhöhter Nachfrage (rund 18 Angebote).
• Juli 2025: deutlicher Rückgang auf 9.320,10 €/m² trotz Rekord‑Angebotsanzahl (über 25 Objekte).
• August 2025: weiterer Rückgang auf 8.611,85 €/m².
• September 2025: 8.304,77 €/m².
• Heute (Stand 26.09.2025): 7.935,30 €/m² bei nur noch etwa 9 aktiven Luxusangeboten.

Die Abwärtstendenz seit Juni ist klar erkennbar. Noch im Juni sorgten einige sehr hochwertige Projekte (u. a. neu fertiggestellte Rooftop‑Penthouses) für einen Preispiek. Seit Juli nehmen diese Spitzenangebote ab, während Verkäufer gleichzeitig auf realistischere Preisniveaus setzen. Dadurch sinkt der Durchschnittswert. Käufer einer Luxusimmobilie in Sendling profitieren von den aktuellen Konditionen und können aus einer größeren Auswahl wählen.

Abbildung 2: Durchschnittliche Kaufpreise (€/m²) und Anzahl der ausgewerteten Angebote im Luxussegment. Deutlicher Preisrückgang seit dem Peak im Juni.

Angebotsdauer: Wie lange stehen Luxusimmobilien in Sendling zum Verkauf?

Ein weiterer Indikator für die Marktlage ist die durchschnittliche Angebotsdauer – also wie viele Tage ein Objekt am Markt bleibt, bevor es verkauft oder vom Markt genommen wird. Die Analyse von 38 Luxusangeboten zeigt eine variable Entwicklung:

• April 2025: 36 Tage – schnelle Abschlüsse dank hoher Nachfrage nach hochwertigen Immobilien.
• Mai 2025: 75 Tage – ein erster Anstieg, weil Käufer vorsichtiger agierten.
• Juni 2025: 54 Tage – wieder kürzere Vermarktungsdauer, vermutlich durch ein begrenztes Angebot an Topobjekten.
• Juli 2025: Tiefstwert mit 33 Tagen, trotz vieler Angebote – Käufer griffen zu, bevor weitere Zinserhöhungen drohten.
• August 2025: 53 Tage – Anstieg, da einige Objekte zu optimistischen Preisen angeboten wurden.
• September 2025: 134 Tage – ein starker Sprung nach oben; nur wenige Objekte wurden abgeschlossen, viele bleiben länger im Markt.

Abbildung 3: Angebotsdauer (grüne Linie) und Anzahl der ausgewerteten Angebote (graue Balken). Der starke Anstieg im September zeigt eine Nachfrageschwäche.

Die jüngste Zunahme der Angebotsdauer deutet auf eine Verlangsamung im Luxussegment hin. Potenzielle Käufer warten ab, ob die Preise weiter sinken. Verkäufer, die ihre Luxusimmobilie Sendling zu ambitionierten Preisen anbieten, müssen längere Vermarktungszeiten einplanen. Gerade bei exklusiven Villen mit außergewöhnlicher Ausstattung kann sich Geduld aber lohnen.

Gründe für die aktuelle Marktentwicklung

Warum sinken die Preise für Luxusimmobilien in Sendling, obwohl der allgemeine Immobilienpreisindex bundesweit steigt? Mehrere Faktoren spielen zusammen:

1. Zinsumfeld: Die Finanzierungskosten für Immobilien haben sich seit Anfang 2024 deutlich erhöht. Selbst wohlhabende Käufer kalkulieren Zinssätze in ihre Entscheidung ein. Höhere Zinsen drücken Kaufbereitschaft und erzwingen Preisnachlässe.
2. Wirtschaftliche Unsicherheit: Globale Krisen, Inflation und steigende Lebenshaltungskosten sorgen für Zurückhaltung. Dies wirkt sich gerade auf das Luxussegment aus, weil Käufer eine größere Auswahl haben und länger vergleichen.
3. Angebotsausweitung: Im Juli wurden überdurchschnittlich viele Luxusobjekte in Sendling angeboten. Das größere Angebot führte zu Preisdruck. Auch die Fertigstellung neuer Projekte wie gehobene Mehrfamilienhäuser entlang der Isar brachte zusätzliche Konkurrenz.
4. Preisillusion bei Verkäufern: Manche Eigentümer orientieren sich an den Höchstständen aus dem Vorjahr. Wenn Objekte zu hoch angesetzt werden, bleiben sie länger am Markt. Die Analyse der Angebotsdauer verdeutlicht dieses Phänomen.

Ausblick und Empfehlungen

Der Markt für Luxusimmobilien in Sendling befindet sich aktuell in einer Konsolidierungsphase. Trotzdem bleibt die Nachfrage im gehobenen Segment solide, denn es gibt nur begrenzt Platz für Neubauten in zentraler Lage. Was bedeutet das für Sie?

Für Verkäufer

• Realistische Preisgestaltung: Orientieren Sie sich an aktuellen Marktwerten und berücksichtigen Sie den Rückgang seit Juni. Ein zu hoher Einstiegspreis verlängert die Vermarktungsdauer.
• Professionelles Marketing: Hochwertige Exposés, virtuelle 3‑D‑Rundgänge und professionelle Foto‑Shootings heben Ihre Luxusimmobilie hervor. Nutzen Sie auch lokale Netzwerke und Kontakte zu vermögenden Interessenten.
• Flexibilität zeigen: Bei längerem Angebotszeitraum kann es sinnvoll sein, Verhandlungsspielraum einzuräumen oder zusätzliche Leistungen (z. B. Möblierung, Renovierung) anzubieten.

Für Käufer

• Gute Verhandlungsposition: Der Preisdruck und die erhöhte Angebotsdauer verschaffen Ihnen Verhandlungsspielraum. Setzen Sie auf gründliche Marktanalysen und nutzen Sie das aktuelle Zinsniveau zu Ihrem Vorteil.
• Klare Prioritäten setzen: Entscheiden Sie, welche Eigenschaften Ihrer künftigen Luxusimmobilie unverzichtbar sind (z. B. Dachterrasse, große Wohnfläche, unmittelbare Nähe zu Parks). So vermeiden Sie Kaufentscheidungen aus reiner „Schnäppchenjagd“.
• Langfristige Perspektive: Ein Erwerb im hochpreisigen Segment sollte langfristig betrachtet werden. Das Angebot an Top‑Immobilien in Sendling ist begrenzt; langfristig können Preise wieder steigen, sobald sich das Zinsumfeld stabilisiert.

Fazit

Das Marktupdate für August 2025 zeigt, dass die Preise für Luxusimmobilien in Sendling seit Juni spürbar nachgegeben haben. Die Kaufpreisverteilung bleibt breit, der Durchschnittspreis sinkt kontinuierlich, und die Angebotsdauer hat sich im September drastisch verlängert. Diese Entwicklung stellt jedoch keine Krise dar, sondern eine gesunde Korrektur nach dem Boom der letzten Jahre. Für Käufer bietet sich nun eine Gelegenheit, hochwertige Eigentumswohnungen oder Villen zu attraktiveren Preisen zu erwerben. Verkäufer sollten realistisch kalkulieren und Geduld mitbringen.

Weitere Marktberichte finden Sie in unserem Archiv – zum Beispiel unser Update zu Luxusimmobilien in Ludwigvorstadt-Isarvorstadt. Bleiben Sie auf dem Laufenden, wenn Sie eine Luxusimmobilie in Sendling besitzen oder erwerben möchten.