Marktupdate für das Hochpreissegment

Im Rahmen meiner monatlichen Marktupdates analysiere ich für jeden Münchner Stadtbezirk die jüngsten Entwicklungen im Hochpreissegment. In diesem Beitrag geht es um den Monat August 2025 für Milbertshofen‑Am Hart – einen Stadtbezirk im Norden Münchens, der vor allem durch den Olympiapark und den BMW‑Campus bekannt ist.  Schon die ersten Daten zeigen, dass sich hier derzeit viel bewegt: Das Angebot wächst, die Kaufpreise pro Quadratmeter schwanken, und trotzdem bleiben viele Objekte lange im Markt. Wenn Sie eine Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart verkaufen möchten, ist es wichtig, diese Trends zu kennen. In den folgenden Absätzen finden Sie alle Zahlen, Hintergründe und Tipps für eine erfolgreiche Vermarktung. 

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Marktanalyse Milbertshofen-Am Hart: August 2025

Stadtteilprofil: Was macht Milbertshofen‑Am Hart attraktiv?

Milbertshofen‑Am Hart liegt im Norden Münchens und wird von den Stadtbezirken Schwabing‑Freimann, Schwabing‑West, Neuhausen‑Nymphenburg, Moosach und Feldmoching‑Hasenbergl umgeben. Im Zentrum des Bezirks befindet sich der Olympiapark mit der markanten Olympiaturm, dem Olympiastadion und der Olympiahalle. Weitere Highlights sind die BMW Welt, das BMW Museum, das BMW FIZ sowie das Mira‑Einkaufszentrum. Zahlreiche Grünflächen wie der Petuelpark, das Hartelholz und die Panzerwiese bieten hohe Lebensqualität.

Für Besitzer einer Luxusimmobilie spielt das Umfeld eine große Rolle. Milbertshofen‑Am Hart profitiert von einer hervorragenden Infrastruktur: U‑Bahn‑Anschluss, schnelle Wege zum Mittleren Ring und zur A9 sowie kurze Wege zu Arbeitgebern wie BMW oder Knorr‑Bremse. Diese Nähe zu wichtigen Wirtschaftsstandorten erklärt, warum sich die Quadratmeterpreise in der Postleitzahl 80809 (Milbertshofen‑Am Hart) von 6.000–7.500 € im Jahr 2015 auf durchschnittlich 9.000–11.000 € im Jahr 2023 gesteigert haben. Experten nennen als Hauptgründe die steigende Beliebtheit des Viertels, die Nähe zu großen Arbeitgebern sowie die Modernisierung des Olympiaparks.

Kaufpreisentwicklung im August 2025 – starke Schwankungen im Premiumsegment

Im Hochpreissegment ab 1,5 Mio. € ist Milbertshofen‑Am Hart traditionell ein kleiner Markt mit wenigen, aber exklusiven Angeboten. Dennoch lassen sich aus den Daten klare Trends ablesen. Die folgende Liste fasst die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Luxusimmobilien (Basis: 11 ausgewertete Angebote) im Verlauf der letzten Monate zusammen:

• April 2025: Ø 11.272 €/m² bei drei analysierten Luxus‑Objekten; dies war das niedrigste Niveau im Jahr.
• Mai 2025: Ø 12.750 €/m² bei einem einzigen Premium‑Angebot – die Preise schossen kurzfristig nach oben.
• Juni 2025: Ø 12.750 €/m² bei erneut nur einem Objekt; damit blieb das Preisniveau stabil.
• Juli 2025: Ø 10.872 €/m² bei zwei Objekten; der Durchschnitt fiel deutlich, während der Höchstwert (90‑Perzentil) bei 15.714 €/m² lag und die Untergrenze (10‑Perzentil) bei rund 6.030 €/m² lag.
• August 2025: Ø 10.444 €/m² bei vier Objekten – das bisherige Jahrestief. Trotzdem reichte das Preisband von 6.030 €/m² bis 13.571 €/m².
• September 2025: Ø 11.083 €/m² (bis 19. September, 8 Objekte). Das Marktgeschehen belebte sich deutlich.
• Heute: Ø 11.081 €/m² (Datenstand 22. September, 6 Objekte) – ein leichter Rückgang, der aber innerhalb der üblichen Schwankung liegt.

Diese Zahlen zeigen: Wer seine Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart verkaufen möchte, sollte mit einer Preisspanne zwischen 10.000 € und 13.000 € pro Quadratmeter rechnen, wobei Spitzenwerte von über 15.000 € erreicht werden können. Die abrupten Schwankungen – wie der Einbruch im Juli und der erneute Anstieg im September – sind typisch für einen Markt mit wenigen, hochpreisigen Objekten.

Kaufpreisverteilung: Zwischen 6.000 € und 15.000 € pro Quadratmeter

Die Kaufpreisverteilung zeigt, wie breit die Preisspanne im Luxussegment ist. Während im Frühjahr der Markt mangels Angebot fast ausschließlich Top‑Objekte mit rund 12.750 €/m² verzeichnete, hat sich das Spektrum im Sommer deutlich erweitert. Ab Juli liegen 90 % der Preise unter 15.714 €/m², das mittlere Segment zwischen 10.872 €/m² und 12.176 €/m² und die unteren 10 % bei etwa 6.030 €/m². Das bedeutet:

1. Oberes Preissegment: Wer ein einzigartiges Penthouse mit Dachterrasse oder eine freistehende Villa anbietet, kann Preise von 13.500 € bis 15.700 €/m² erzielen.
2. Mittleres Segment: Gut geschnittene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder hochwertige Reihenhäuser werden meist zwischen 10.500 € und 12.500 €/m² verkauft.
3. Unteres Segment: Renovierungsbedürftige oder weniger exponierte Objekte liegen bei 6.000 € bis 7.000 €/m² – allerdings werden solche Angebote selten und schnell vom Markt genommen.

Diese Spanne verdeutlicht, dass der Qualitätsunterschied eine große Rolle spielt. Ein professionelles Home‑Staging, hochwertige Materialien und die richtige Vermarktungsstrategie sind entscheidend, wenn Sie Ihre Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart verkaufen möchten. Bei unrealistischen Preisvorstellungen besteht die Gefahr, dass das Objekt wie im Video beschrieben über Monate „am Markt klebt“, obwohl der Quadratmeterpreis bei über 10.000 € liegt.

Angebotsdauer: Wie lange bleiben Luxusimmobilien am Markt?

Ein weiterer wichtiger Indikator ist die Angebotsdauer. In den ersten Monaten des Jahres 2025 blieben die verfügbaren Luxusimmobilien lange im Angebot: Im April lag die durchschnittliche Angebotsdauer bei 101 Tagen, im Mai und Juni jeweils bei 54 Tagen. Im Juli sank sie drastisch auf 10 Tage, doch in den Monaten August und September fehlen belastbare Daten, weil kaum neue Objekte im Premiumsegment verkauft wurden. Diese Entwicklung lässt zwei Schlüsse zu:

• Überangebot im Frühjahr: Die lange Angebotsdauer im April und Mai deutet darauf hin, dass die Preise über den Erwartungen potenzieller Käufer lagen oder die Objektqualität nicht überzeugte. Einige Verkäufer mussten erst die Realität akzeptieren, bevor es zur Transaktion kam.
• Schnellere Verkäufe im Sommer: Der abrupte Rückgang auf 10 Tage im Juli zeigt, dass realistisch bepreiste Top‑Objekte binnen kürzester Zeit Käufer finden. Eine Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart kann also auch sehr schnell verkauft werden – vorausgesetzt, Preis und Präsentation stimmen.

Nachfrage und Angebot: Was passiert auf dem Markt?

Parallel zur Preisentwicklung ist das Angebot an Luxusimmobilien im Laufe des Jahres gestiegen. Während im April und Mai nur vier Objekte analysiert wurden, lagen im August und September zusammen acht hochwertige Angebote vor. Dieses Mehr an Auswahl bietet Käufern die Möglichkeit, zu vergleichen und drückt gleichzeitig auf die Preise. Dennoch bleibt Milbertshofen‑Am Hart ein knappes Pflaster: Die überwiegende Mehrzahl der Immobilienbesitzer hält ihre Häuser und Wohnungen als langfristige Anlage. Insgesamt stehen laut eigenen Recherchen derzeit weniger als 20 Luxusobjekte (ab 1,5 Mio. €) im gesamten Bezirk zum Verkauf.

Die steigende Nachfrage kommt vor allem von gut verdienenden Familien und internationalen Fachkräften aus der Automobil‑ und IT‑Branche. München als Ganzes bleibt einer der teuersten Immobilienstandorte in Deutschland; landesweit lagen die Eigentums­preise 2023 laut Aktuelle Quadratmeterpreise nach PLZ bei durchschnittlich 9.000 € bis 11.000 € pro Quadratmeter, mit positiver Tendenz. Für Milbertshofen‑Am Hart prognostizieren Experten einen jährlichen Preisanstieg von etwa 2–3 %. Dieser langfristige Trend stützt das hohe Preisniveau im Luxussegment.

Faktoren für die Preisentwicklung

Der hohe Preis und die Preisentwicklung werden maßgeblich von folgenden Faktoren beeinflusst:

• Wirtschaftliches Umfeld: Große Arbeitgeber wie BMW, Knorr‑Bremse und mehrere IT‑Unternehmen bieten attraktive Arbeitsplätze im direkten Umfeld. Diese Konzentration von Industrie und Forschung führt zu einer konstanten Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien.
• Lagevorteile: Die direkte Anbindung an die U‑Bahn (U3 und U8) und die Nähe zur Autobahn A9 sorgen dafür, dass Geschäftsreisende schnell zum Flughafen oder ins Stadtzentrum gelangen. Wer eine Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart verkaufen möchte, kann diese Lagevorteile in der Vermarktung hervorheben.
• Freizeit und Infrastruktur: Mit Olympiastadion, Sea Life und dem BMW Museum ist der Bezirk touristisch erschlossen. Die Grünflächen im Olympiapark erhöhen den Freizeitwert, was sich positiv auf die Immobilienpreise auswirkt.
• Nachverdichtung und Neubau: In den vergangenen Jahren sind mehrere hochwertige Neubauprojekte entstanden – zum Beispiel luxuriöse Dachterrassenwohnungen mit Blick auf den Olympiapark. Diese Projekte treiben die Spitzenpreise in die Höhe. Gleichzeitig führen staatliche Bauprogramme im Bereich des geförderten Wohnungsbaus zu einem ausgeglichenen Angebot, was die langfristige Preisentwicklung stabilisiert.

Tipps für Verkäufer: So gelingt der Verkauf Ihrer Luxusimmobilie

1. Professionelle Wertermittlung: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem zertifizierten Sachverständigen schätzen. Der lokale Quadratmeterpreis (10.000 € bis 13.000 € im Premiumbereich) dient als Orientierung – individuelle Merkmale wie Ausstattung, Aussicht oder Denkmalschutz können den Preis jedoch deutlich erhöhen.
2. Marktgerechte Preisstrategie: Ein zu hoher Preis führt zu langen Angebotszeiten und vermindert die Verhandlungsposition. Analysieren Sie die aktuellen Kaufpreisverteilungen und richten Sie sich an den realisierten Preisen der letzten Monate aus. So erhöhen Sie die Chance, Ihre Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart ohne unnötige Preisnachlässe zu verkaufen.
3. Professionelles Marketing: Hochwertige Fotos, virtuelle 3D‑Rundgänge und Home‑Staging heben die Vorzüge Ihrer Immobilie hervor und sprechen das anspruchsvolle Klientel an. Nutzen Sie neben klassischen Immobilienportalen auch Social‑Media‑Kanäle, um internationale Käufer zu erreichen.
4. Rechts- und Steuerberatung: Der Verkauf einer Immobilie mit einem Marktwert von über 1,5 Mio. € erfordert juristisches Know‑how. Lassen Sie sich frühzeitig zu Themen wie Spekulationssteuer, Abschreibungen und Grundstücksverkauf beraten, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.
5. Internationale Zielgruppe: Viele Kaufinteressenten kommen aus dem Ausland. Eine zweisprachige Vermarktung (Deutsch/Englisch) und die Möglichkeit für virtuelle Besichtigungen erhöhen die Reichweite.
6. Lokaler Partner: Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort kennt die Feinheiten des Bezirks und unterstützt Sie dabei, Ihre Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart zu verkaufen. Durch Kontakte zu solventen Käufern und juristische Expertise verkürzt er die Vermarktungsdauer erheblich.

Ausblick: Was erwartet uns in den kommenden Monaten?

Der Blick in die Zukunft zeigt, dass die Immobilienpreise in Milbertshofen‑Am Hart weiterhin moderat steigen werden. Sowohl der allgemeine Münchner Markt als auch der Bezirk 11 profitieren von der ungebrochen hohen Nachfrage. Wie die Aktuellen Quadratmeterpreise nach PLZ prognostizieren, wird ein jährlicher Anstieg von 2–3 % erwartet. In Verbindung mit knappen Bauflächen und der Attraktivität des Bezirks ist davon auszugehen, dass sich das Preisniveau im Luxussegment stabil zwischen 11.000 € und 13.000 € pro Quadratmeter einpendelt.

Neue Projekte wie die Erweiterung des Olympiaparks, die Ansiedlung weiterer Technologieunternehmen und die Modernisierung der Verkehrsinfrastruktur könnten zusätzliche Nachfrageimpulse liefern. Verkäufer, die ihre Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart verkaufen wollen, sollten diese Entwicklungen beobachten und bei der Preisgestaltung berücksichtigen.

Fazit: Chancen nutzen in Milbertshofen‑Am Hart

Milbertshofen‑Am Hart hat sich in den letzten Jahren vom Geheimtipp zum gefragten Stadtbezirk entwickelt. Die Nähe zum Olympiapark, die Präsenz großer Arbeitgeber und die sehr gute Verkehrsanbindung machen den Bezirk für anspruchsvolle Käufer interessant. Gleichzeitig ist das Angebot an Luxusimmobilien begrenzt, was zu hohen Preisen führt. Wenn Sie eine Luxusimmobilie in Milbertshofen‑Am Hart verkaufen, sollten Sie die Marktzyklen genau beobachten, realistisch kalkulieren und sich professionelle Unterstützung sichern. Dann stehen die Chancen gut, innerhalb weniger Wochen einen Käufer zu finden und einen Preis zu erzielen, der den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung widerspiegelt.

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Marktanalyse Milbertshofen-Am Hart: August 2025

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