Die Schichten der Münchner Immobilienwelt verschieben sich ständig. Deshalb veröffentliche ich monatlich ein Marktupdate für jeden Stadtbezirk. In diesem Beitrag dreht sich alles um das Marktupdate August 2025 für Schwabing‑West und speziell um die Frage, wie man eine Luxusimmobilie in Schwabing‑West verkaufen kann. Der Fokus liegt auf Objekten mit einem Marktwert ab 2 Mio. €, also dem absoluten Hochpreissegment. Dieser Artikel fasst die Daten aus meinem aktuellen Video zusammen und bindet zusätzliche Informationen aus offiziellen Quellen ein. Er ersetzt jedoch keine persönliche Beratung.
Hier kommen Sie direkt zum Video:
Marktanalyse Schwabing-West: August 2025
Wir sehen uns an, wie viele Angebote aktuell im Markt sind, wie lange solche Objekte im Durchschnitt angeboten werden und wie sich die Preise pro Quadratmeter entwickeln. Außerdem erkläre ich, was diese Zahlen für Sie bedeuten, wenn Sie Ihre Luxusimmobilie in Schwabing‑West verkaufen möchten.
Warum ein Marktupdate für Luxusimmobilien?
Der Markt für hochwertige Wohnobjekte funktioniert anders als der Standardmarkt. Käufer sind anspruchsvoller, die Auswahl ist kleiner und jeder Fehler kann viel Geld kosten. Daher lohnt es sich, aktuelle Kennzahlen zu kennen. Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal erstmals seit 2022 wieder gestiegen. In den sieben größten Städten, zu denen München zählt, stiegen die Preise für Wohnungen um 1,6 % und für Ein‑ und Zweifamilienhäuser sogar um 2,3 %. Diese gesamtdeutsche Tendenz dient als Hintergrundfolie für unser lokales Marktupdate.
Angebotssituation und Angebotsdauer
Bei hochpreisigen Objekten ist die Anzahl der Angebote relativ gering. Im Zeitraum April bis August 2025 wurden in Schwabing‑West insgesamt 12 Angebote im Segment über 2 Mio. € ausgewertet. Die Grafik zur Angebotsdauer zeigt einen deutlichen Trend: im April 2025 lagen die Objekte im Schnitt noch 83 Tage am Markt, im Mai 81 Tage, im Juni 86 Tage, im Juli 75 Tage und im August nur noch 45 Tage. Gleichzeitig schwankte die Zahl der angebotenen Luxusimmobilien zwischen vier und sechs pro Monat. Diese Entwicklung deutet auf eine gestiegene Dynamik hin.
Wichtige Kennzahlen (April – August 2025)
- Anzahl ausgewerteter Angebote: 12
- Durchschnittliche Angebotsdauer im April 2025: 83 Tage
- Durchschnittliche Angebotsdauer im August 2025: 45 Tage
- Schnellste Angebotsdauer: 45 Tage (August 2025)
- Langsamste Angebotsdauer: 86 Tage (Juni 2025)
Die kürzere Angebotsdauer bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sich jede Luxusimmobilie in Schwabing‑West verkaufen lässt. Einige Immobilien wechseln schnell den Besitzer, weil sie marktfähig angeboten werden. Andere bleiben trotz hoher Attraktivität länger am Markt, wenn der Preis nicht zur Zielgruppe passt. Verglichen mit dem Vorjahr, als Objekte teilweise deutlich über 100 Tage online standen, zeigt die aktuelle Entwicklung einen Anstieg der Aktivität.
Kaufpreisentwicklung: Preis pro Quadratmeter
Die zweite Statistik befasst sich mit der Kaufpreisentwicklung. Für 19 Angebote im Segment über 2 Mio. € wurden die Preise pro Quadratmeter analysiert. Der Verlauf zeigt eine leichte Korrektur im Frühjahr und einen erneuten Anstieg im Sommer:
- April 2025: 19 252 €/m²
- Mai 2025: 17 870 €/m²
- Juni 2025: 17 041 €/m²
- Juli 2025: 16 569 €/m²
- August 2025: 18 814 €/m²
- September 2025: 19 477 €/m² (identisch mit „Heute“)
Im Vergleich zu den März‑Werten 2025 sind die Preise im April noch hoch. Bis Juli sinken sie auf rund 16 569 €/m², danach steigt die Kurve wieder an. Diese Entwicklung deckt sich mit der bundesweiten Beobachtung, dass die Preise nach einer Delle wieder anziehen. Wer eine Luxusimmobilie in Schwabing‑West verkaufen möchte, sollte die Phase steigender Preise nutzen. Der Wiederanstieg im August und September könnte auf eine erhöhte Nachfrage nach exklusiven Wohnlagen zurückzuführen sein. Eine gute Marktkenntnis ist hierbei entscheidend.
Ursachen der Preisbewegungen
Zu Beginn des Jahres herrschte Verunsicherung. Steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheit führten zu Preisrückgängen. Das spiegelt sich in den sinkenden Quadratmeterpreisen von April bis Juli 2025 wider. Ab August zeichnet sich eine Erholung ab. Laut Destatis stiegen im zweiten Quartal 2024 die Preise für Ein‑ und Zweifamilienhäuser in Deutschlands Großstädten um 2,3 %. München als Teil dieser Gruppe profitiert von der allgemeinen wirtschaftlichen Stärke. Schwabing‑West gehört zu den beliebtesten Vierteln – Grünflächen, Altbaucharme und gleichzeitig hervorragende Infrastruktur machen es zum Magneten für vermögende Käufer. Deshalb können Verkäufer jetzt höhere Preise realisieren.
Preisverteilung: Spannweite von 10‑ bis 90‑Perzentil
Die Kaufpreisverteilung liefert tiefergehende Einblicke in die Spanne der Quadratmeterpreise. Sie beschreibt, welche Preise innerhalb der untersuchten 19 Angebote jeweils an der unteren (10‑Perzentil), der mittleren (Median) und der oberen Grenze (90‑Perzentil) realisiert wurden.
Daten im Überblick
| Monat | 10‑Perzentil (€/m²) | Median (€/m²) | 90‑Perzentil (€/m²) | Ausgewertete Angebote |
|---|---|---|---|---|
| Apr 25 | 12 955 | 17 767 | 27 163 | 5 |
| Mai 25 | 10 891 | 15 326 | 27 085 | 6 |
| Jun 25 | 10 490 | 15 326 | 25 616 | 5 |
| Jul 25 | 8 963 | 14 756 | 24 766 | 6 |
| Aug 25 | 11 924 | 17 791 | 27 262 | 6 |
| Sept 25 | 14 228 | 21 347 | 22 468 | 6 |
| Heute | 14 228 | 21 347 | 22 468 | 6 |
Die Tabelle zeigt, dass der Medianpreis – also der Wert, bei dem die Hälfte der Angebote darüber und die andere Hälfte darunter liegt – von 17 767 €/m² im April über 14 756 €/m² im Juli auf 21 347 €/m² im September gestiegen ist. Der 10‑Perzentil‑Wert (untere Grenze) ist im Juli am niedrigsten, während die 90‑Perzentil‑Werte im April und August am höchsten ausfallen. Diese Spanne verdeutlicht die Heterogenität des Luxusmarkts: Ein denkmalgeschütztes Townhouse mit Garten kann bei 27 000 €/m² liegen, während eine renovierungsbedürftige Altbauwohnung mit Potenzial günstiger angeboten wird.
Interpretation der Verteilung
Dass der Median zum Ende des Sommers deutlich steigt, zeigt, dass hochpreisige Objekte wieder stärker nachgefragt werden. Wer seine Luxusimmobilie in Schwabing‑West verkaufen möchte, sollte jedoch nicht allein auf den Medianpreis schauen. Das 10‑Perzentil zeigt, wo die Schmerzgrenze der Käufer beginnt; das 90‑Perzentil gibt an, was derzeit maximal erzielt wird. Positionieren Sie Ihr Objekt realistisch: Liegt Ihre Immobilie qualitativ im oberen Drittel – zum Beispiel Penthouse mit Dachterrasse – können Sie sich am 90‑Perzentil orientieren. Bei Objekten mit Sanierungsbedarf oder ohne besondere Alleinstellungsmerkmale dient das Median‑ oder 10‑Perzentil als Richtwert.
Trendanalyse und Prognose
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Luxusimmobilienmarkt in Schwabing‑West im Sommer 2025 an Fahrt gewonnen hat. Die Angebotssituation bleibt knapp und exklusive Objekte finden schneller einen Käufer. Die Preisentwicklung pro Quadratmeter weist nach einer Korrekturphase im Frühjahr wieder aufwärts. Dies bestätigt die generelle Beobachtung, dass der bundesweite Immobilienmarkt nach einer Durststrecke wieder im Aufwind ist. Für München ist das besonders relevant, denn die Stadt gehört zu den „Big Seven“, deren Immobilienpreise laut Statistischem Bundesamt im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal merklich gestiegen sind.
Auch die Preisverteilung liefert interessante Hinweise: Während das obere Ende der Spanne relativ stabil bleibt, schwankt der Median stärker. Eigentümer sollten daher nicht pauschal von Rekordpreisen ausgehen, sondern die individuelle Lage, Ausstattung und Größe berücksichtigen. Eine luxuriöse Villa mit Parkblick wird selbst in einem schwächeren Markt zu Toppreisen gehandelt, während einfache Altbauwohnungen eher im Median liegen. Insgesamt liegt die Bandbreite der Quadratmeterpreise zwischen rund 9 000 € und 27 000 €, wobei der Schwerpunkt aktuell bei 17 000 € bis 21 000 € pro Quadratmeter liegt.
Praxis‑Tipps für Eigentümer
Wie lässt sich nun eine Luxusimmobilie in Schwabing‑West verkaufen? Die folgenden Tipps helfen Ihnen, den optimalen Preis zu erzielen und die Verkaufszeit zu verkürzen:
- Professionelle Bewertung einholen: Lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie durch einen erfahrenen Makler oder Gutachter bestimmen. Der Wert kann deutlich über oder unter dem Mittelwert liegen, je nach Lage und Ausstattung.
- Zielgruppengerechte Vermarktung: Exklusive Immobilien erfordern ein maßgeschneidertes Marketing. Hochwertige Fotos, virtuelle Rundgänge und ein diskretes Bieterverfahren sprechen solvente Käufer an.
- Rechtzeitiger Sanierungscheck: Kleinere Mängel können den Eindruck trüben. Beheben Sie sichtbare Defekte vor dem Verkauf, damit Ihre Luxusimmobilie in Schwabing‑West einen positiven ersten Eindruck hinterlässt.
- Verhandlungsstrategie planen: Ein zu hoher Einstiegspreis schreckt Käufer ab. Positionieren Sie den Preis leicht über dem Median und bleiben Sie verhandlungsbereit. So verkürzt sich die Angebotsdauer.
- Expertenrat nutzen: In München gibt es zahlreiche Spezialisten für Luxuseigentum. Nutzen Sie etwa unseren internen Artikel zu Luxusimmobilien in Bogenhausen für weitere Einblicke in benachbarte Toplagen. Diese Lektüre kann helfen, den eigenen Stadtteil besser einzuordnen.
Fazit: Jetzt handeln – gute Chancen im Luxussegment
Der August 2025 markiert eine Trendwende am Münchner Luxusmarkt. Die Angebotsdauer sinkt, während die Preise pro Quadratmeter wieder steigen. Wer eine Luxusimmobilie in Schwabing‑West verkaufen möchte, findet aktuell ein günstiges Umfeld vor. Dennoch sollten Eigentümer strategisch vorgehen: Nur mit realistischer Preisfindung, professioneller Vermarktung und fundierter Marktkenntnis lässt sich das Potenzial Ihres Objekts ausschöpfen.
Hier kommen Sie direkt zum Video:
Marktanalyse Schwabing-West: August 2025
Als Eigentümer profitieren Sie davon, Entwicklungen regelmäßig zu verfolgen. Nutzen Sie meine monatlichen Marktupdates, um den Überblick zu behalten. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie das Statistische Bundesamt den bundesweiten Markt beurteilt, lohnt sich ein Blick in die entsprechenden Veröffentlichungen. Für eine persönliche Beratung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.