Schwabing‑Freimann ist der Stadtbezirk 12 der bayerischen Landeshauptstadt München. Auf einer Fläche von knapp 25,67 km² leben rund 77.092 Menschen (Stand: 31. Dezember 2024). Der Stadtbezirk vereint die urbanen Viertel Schwabing und Freimann mit Grünanlagen wie dem Englischen Garten und kulturellen Highlights wie dem Tucherpark. Diese Mischung aus Szeneviertel und Natur macht die Gegend besonders begehrt. Unser monatliches Marktupdate richtet sich an Eigentümer und Interessenten von Luxusimmobilien ab 2 Mio. €. In diesem Beitrag analysiere ich die aktuellen Daten für August 2025 und gebe Tipps, wie Sie Ihre Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen können.

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Marktanalyse Schwabing-Freimann: August 2025

Überblick der Marktentwicklung

Im Hochpreissegment wird der Markt nicht von Standardwohnungen bestimmt, sondern von Villen, Dachterrassen‑Penthouses und großzügigen Wohnungen mit bester Lage. In den ersten acht Monaten von 2025 wurden 44 Angebote im Segment über 2 Mio. € ausgewertet. Die Analyse zeigt eine leichte Preisschwankung, eine große Bandbreite zwischen Top‑ und Einstiegspreisen sowie stark verkürzte Angebotszeiten. Hier die wichtigsten Trends im Überblick:

• Stabil hohe Quadratmeterpreise: Der durchschnittliche Preis pro m² bewegte sich zwischen 18.790 € (August) und 20.110 € (Juli). Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich eine leichte Seitwärtsbewegung.
• Breite Spanne zwischen 10 %‑ und 90 %-Perzentil: Die günstigsten Angebote im Luxussegment starteten bei rund 12.000 € pro m², während Spitzenpreise über 24.000 € pro m² erzielten.
• Deutlich kürzere Angebotsdauern: Im August wurden Luxusimmobilien durchschnittlich nach 45 Tagen verkauft, was den starken Nachfrageüberhang verdeutlicht.

Die folgenden Abschnitte gehen auf diese Kennzahlen im Detail ein.

Preisentwicklung pro Quadratmeter

Die erste Statistik zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise pro m² im Zeitraum April bis September 2025 für das Top‑Segment. Jede Säule repräsentiert die Anzahl der ausgewerteten Angebote; die grüne Linie markiert den Durchschnittspreis pro m².

Die Daten verdeutlichen, dass der Durchschnittspreis im August leicht auf 18.788,48 € pro m² zurückging. Im Juli wurde mit 20.110,00 € pro m² der Höchststand des Jahres erreicht, bevor sich im September wieder ein moderater Anstieg auf 19.479,95 € pro m² abzeichnete. Das zeigt, dass die Nachfrage nach Luxusobjekten grundsätzlich robust bleibt, aber saisonale Schwankungen auftreten können.

Interpretation der Preisentwicklung

Eine Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann zu verkaufen bedeutet, sich auf einen Käufermarkt einzustellen, der sensible Preisgrenzen kennt. Die rückläufigen Preise im August könnten Eigentümer verunsichern, jedoch zeigt der erneute Anstieg im September, dass es sich eher um eine kurzfristige Marktreaktion handelt. Möglich sind folgende Gründe:

1. Sommerloch: In den Sommermonaten sinkt die Nachfrage oft, weil potenzielle Käufer im Urlaub sind.
2. Zinswende: Leicht steigende Hypothekenzinsen führen zu temporären Zurückhaltung, ohne den Luxusmarkt langfristig zu bremsen.
3. Geringere Objektqualität: Einige der im August gehandelten Objekte könnten renovierungsbedürftig gewesen sein, was den Durchschnittspreis drückte.

Für Eigentümer gilt: Wer jetzt seine Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen möchte, sollte auf eine hochwertige Präsentation achten und bei der Preisgestaltung auf den oberen Bereich der Preisspanne zielen, sofern Lage und Ausstattung dies rechtfertigen.

Verteilung der Kaufpreise – Bandbreite im Luxussegment

Nicht alle Luxusobjekte erzielen denselben Preis. Unsere zweite Statistik zeigt die Kaufpreisverteilung: Der Balken repräsentiert die Anzahl der Angebote, die grüne Leiste markiert das mittlere Preisband (10‑%, Median und 90‑%-Perzentil). Besonders aussagekräftig ist der August 2025:

Die Tabelle zeigt eine extreme Bandbreite: Im August lag der Median bei 19.090,60 € pro m², während 10 % der teuersten Objekte mehr als 24.580 € pro m² kosteten. Am unteren Ende wurden aber auch Preise um 12.156,54 € pro m² erzielt. Für eine 120 m² große Wohnung ergibt dies Kaufpreise von rund 1,45 Mio. € am unteren Ende und 2,95 Mio. € im oberen Segment. Eigentümer, die ihre Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen, sollten daher genau positionieren, ob sie sich im renovierungsbedürftigen Segment (niedrigeres Preisband) oder im Premium‑Segment (oberes Preisband) befinden.

Faktoren für Preisunterschiede

Die Unterschiede innerhalb der Preisspanne haben mehrere Ursachen:

• Lage innerhalb des Bezirks: Objekte in der Nähe des Englischen Gartens oder am Schwabinger Tor erzielen regelmäßig Top‑Preise. Immobilien nahe stark befahrenen Straßen liegen eher im unteren Segment.
• Baujahr und Zustand: Neubauten oder umfassend sanierte Altbauwohnungen werden deutlich teurer verkauft als Objekte mit Sanierungsstau.
• Ausstattung: Merkmale wie Dachterrassen, Aufzug, Concierge‑Service oder Energieeffizienzklasse A+ haben großen Einfluss auf den Preis. Wer eine Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen will, sollte die hochwertige Ausstattung klar kommunizieren.
• Seltene Immobilientypen: Stadthäuser mit Garten oder Penthouse‑Wohnungen mit Alpenblick sind rar. Diese Rarität spiegelt sich im 90‑%-Perzentil wider.

Angebotsdauer – wie schnell werden Luxusobjekte vermarktet?

Die dritte Statistik beleuchtet die Angebotsdauer – die Zeit zwischen Erstvermarktung und Verkauf. Im hochpreisigen Segment ist eine kurze Vermarktungszeit ein wichtiger Indikator für Nachfrage. Die ausgewerteten 30 Angebote zeigen klare Trends:

• April 2025: Durchschnittliche Angebotsdauer 118 Tage, bei etwa 15 angebotenen Objekten. Viele Verkäufe stammten noch aus dem Winter und benötigten länger.
• Mai 2025: Leichte Verlängerung auf 122 Tage, da Käufer auf günstigere Zinsen hofften.
• Juni 2025: Starker Rückgang auf 56 Tage – zahlreiche hochwertige Neubauten wurden innerhalb weniger Wochen verkauft.
• Juli 2025: Stabilisierung bei 60 Tagen.
• August 2025: 45 Tage – der bisher schnellste Abverkauf im Jahr. Eigentümer, die ihre Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen, profitierten von einem Nachfrageüberhang und geringen Alternativen.
• September 2025: Die Angebotsdauer sprang auf 120 Tage – allerdings gab es nur sehr wenige Angebote. Wenige, schwierig zu vermarktende Objekte können den Durchschnitt stark verzerren.

Schlussfolgerungen für Verkäufer

Die signifikante Verkürzung der Vermarktungszeiten im Sommer zeigt, dass gut positionierte Luxusimmobilien rasch Käufer finden. Um die eigene Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen zu können, lohnt sich eine professionelle Vermarktung:

• Marktgerechte Preisfestsetzung: Preise im oberen Band der genannten Spanne wirken oft als Qualitätsindikator. Ein zu niedriger Preis könnte potenzielle Premium‑Käufer abschrecken.
• Exklusive Präsentation: Hochwertige Fotos, virtuelle Rundgänge und emotionales Storytelling schaffen Begehrlichkeit.
• Gezieltes Marketing: Zielgruppengerechte Ansprache über internationale Plattformen, diskrete Off‑Market‑Vermarktung und Netzwerkansprache helfen, solvente Käufer zu erreichen.
• Verhandlungsstärke: Die Daten zeigen, dass Käufer bereit sind, Spitzenpreise zu zahlen, wenn Objekt und Lage überzeugen. Eine professionelle Verhandlungsführung kann den finalen Verkaufspreis erhöhen.

Marktumfeld und Blick nach vorn

Neben den statistischen Kennzahlen beeinflussen auch makroökonomische und regionale Faktoren den Luxusmarkt:

• Wirtschaftliche Stabilität: Deutschland bleibt für internationale Investoren ein sicherer Hafen. Trotz höherer Zinsen bleibt die Finanzierungslage für wohlhabende Käufer komfortabel.
• Inflation und Geldwert: Immobilien gelten weiterhin als Sachwert zum Werterhalt. In Zeiten unsicherer Aktienmärkte steigt das Interesse an hochwertigen Objekten.
• Demografischer Wandel: Viele vermögende Haushalte suchen altersgerechte Objekte mit Aufzug und Serviceangeboten. Anbieter solcher Immobilien können die Nachfrage nutzen.
• Stadtentwicklung: Die Erweiterung des Englischen Gartens und Projekte wie das neue Konzerthaus in Freimann steigern die Attraktivität des Stadtbezirks. Schwabing‑Freimann erstreckt sich über mehrere Ortsteile wie Schwabing, Freimann und Großlappen; diese Vielfalt erhöht das Angebot exklusiver Lagen.

Für die kommenden Monate erwarten wir eine moderate Preissteigerung und weiterhin kurze Vermarktungszeiten – vorausgesetzt, das Objekt ist hochwertig und wird professionell präsentiert. Eigentümer, die ihre Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen, sollten daher zeitnah handeln, um vom aktuellen Aufwind zu profitieren.

Fazit

Das Marktupdate zeigt: Schwabing‑Freimann bleibt eine der begehrtesten Adressen für Luxusimmobilien in München. Die durchschnittlichen Preise pro m² bewegen sich zwischen 18.000 € und 20.000 €, während Spitzenobjekte über 24.000 € pro m² erzielen. Die stark verkürzte Angebotsdauer im August unterstreicht die hohe Nachfrage. Wer eine Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen möchte, sollte jetzt handeln, den richtigen Preis wählen und auf eine exklusive Vermarktung setzen. Ich begleite Sie gerne dabei und biete Ihnen eine individuelle Marktwertermittlung an – sprechen Sie mich an!

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Marktanalyse Schwabing-Freimann: August 2025

Abschließend lässt sich festhalten: Egal, ob Sie eine Luxusimmobilie in Schwabing‑Freimann verkaufen oder sich zunächst nur über das Marktumfeld informieren möchten – eine fundierte Analyse und professionelle Begleitung sind im Hochpreissegment unverzichtbar.

Weitere Informationen zu Münchener Top‑Lagen finden Sie in meinem Artikel über Luxusimmobilien in Bogenhausen. Für statistische Daten zur allgemeinen Immobilienpreisentwicklung empfehle ich das Statistische Bundesamt.