In meinem monatlichen Marktupdate präsentiere ich die aktuellsten Entwicklungen für den Münchner Norden – diesmal mit besonderem Blick auf Feldmoching-Hasenbergl. Wer hier eine Luxusimmobilie verkaufen möchte, profitiert von spannenden Trends im Hochpreissegment. Im Fokus stehen exklusive Objekte ab 1,5 Mio. €, darunter Villen, großzügige Einfamilienhäuser und hochwertige Eigentumswohnungen. Diese Immobilien zeichnen sich durch Lage, Ausstattung und Individualität aus. Für Eigentümer zeigt das Update, warum 2025 gute Bedingungen für einen erfolgreichen Verkauf bietet und welche Faktoren bei der Vermarktung entscheidend sind.

Das Stadtquartier Feldmoching‑Hasenbergl liegt im Norden Münchens und ist der flächenmäßig zweitgrößte Bezirk der Stadt. Der Bezirk vereint die idyllischen Stadtteile Feldmoching und Hasenbergl mit Ludwigsfeld und Lerchenau und erstreckt sich von der Dachauer Straße bis zur Schleißheimer Straße. Große Grünflächen wie die Dreiseenplatte, die Panzerwiese und der Hartelholz prägen das Landschaftsbild. Gleichzeitig ist der Bezirk durch verkehrsgünstige Lagen an die Innenstadt angebunden – ein idealer Mix für hochwertige Wohnlagen.

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Marktanalyse Feldmoching-Hasenbergl: August 2025

Warum dieses Marktupdate nur Luxusimmobilien umfasst

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt weiterhin ein differenziertes Bild: Durchschnittliche Hauspreise liegen laut Engel & Völkers Ende 2025 bei rund 8 686 € pro m², während der Mittelwert für Wohnungen 9 179 € pro m² beträgt. Doch in Feldmoching‑Hasenbergl beginnen Premiumwohnungen statistisch erst bei etwa 14 500 € pro m². Außergewöhnliche Objekte erzielten im Herbst 2024 sogar über 30 000 € pro m². Diese Zahlen verdeutlichen, warum eine generelle Durchschnittsanalyse wenig aussagekräftig ist. In diesem Blogbeitrag betrachte ich daher ausschließlich Immobilienangebote ab einem Wert von 1,5 Millionen Euro – also genau den Markt, der für Eigentümer relevant ist, die eine Luxusimmobilie in Feldmoching-Hasenbergl verkaufen möchten. Im Premiumsegment gibt es andere Kaufmotivationen, Finanzierungsstrukturen und Vermarktungsstrategien als im Standardmarkt. Käufer sind häufig Kapitalstarke, Erben mit hohem Eigenkapital oder internationale Investoren; sie schätzen Diskretion, exklusive Ausstattung und besondere Wohnlagen. Gleichzeitig verlängert sich die Vermarktungsdauer, da Interessenten sorgfältiger prüfen und weniger bereit sind, sich unter Zeitdruck zu entscheiden. All diese Aspekte machen eine spezialisierte Marktbewertung für den Norden Münchens notwendig.

Kaufpreisverteilung – starke Obergrenze, stabile Untergrenze

Ein wesentlicher Indikator für den Markt ist die Kaufpreisverteilung. Die folgende Abbildung zeigt die 10‑, 50‑ und 90‑Prozent‑Werte der ausgewerteten Angebote ab 1,5 Mio. € – sie verdeutlicht die Bandbreite der erzielbaren Quadratmeterpreise:

Die Analyse von zehn Angeboten (April bis September 2025) zeigt eine bemerkenswerte obere Preisspanne: Im Mai 2025 lag das 90‑Perzentil bei 12 405,36 € pro m², während der Median bei 8 709,60 € pro m² und der untere Zehntelwert bei 7 305,13 € pro m² lag. Im Juni und Juli stiegen die obersten Werte auf 12 500 € pro m², der Median erreichte 11 553,60 € pro m²; gleichzeitig blieb das untere Preissegment stabil bei 7 394,99 € pro m². Das bedeutet: Für sehr exklusive Objekte konnten extrem hohe Quadratmeterpreise erzielt werden, während gut ausgestattete Häuser weiterhin im Bereich zwischen 7 300 € und 8 700 € pro m² lagen. Im August und September 2025 reduzierte sich die Bandbreite, was darauf hindeutet, dass weniger außergewöhnliche Objekte angeboten wurden; die Preise bewegten sich geschlossen bei 10 529,80 € pro m² im August sowie 8 844,83 €–9 687,31 € pro m² im September.

Interpretationen für Verkäufer

1. Hohe Spitzenpreise (über 12 500 € pro m²) sind möglich, wenn Ihre Immobilie besondere Merkmale aufweist: außergewöhnliche Architektur, luxuriöse Ausstattung, Seeblick oder große Grundstücksflächen. Ein Verkauf einer Luxusimmobilie in Feldmoching‑Hasenbergl ist daher besonders attraktiv, wenn Sie über solche Alleinstellungsmerkmale verfügen.
2. Stabile Untergrenzen um 7 400 € pro m² zeigen, dass hochwertige Immobilien auch bei zurückhaltender Nachfrage nicht unter diesen Wert fallen. Das gibt Sicherheit für eine realistische Preisfindung.
3. Schrumpfende Preisspanne ab August 2025 deutet auf ein homogeneres Angebot hin. Eigentümer sollten darauf achten, sich innerhalb dieser Preisspanne konkurrenzfähig zu positionieren, indem sie professionelle Exposés, Homestaging und zielgerichtete Vermarktung nutzen.

Kaufpreisentwicklung – Preisspitze im Sommer, leichte Konsolidierung im Herbst

Die Kaufpreisentwicklung zeigt, wie sich die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter im Laufe des Jahres verändert haben. Sie ist ein nützlicher Indikator für Verkäufer, um den besten Zeitpunkt zu wählen:

Die Daten machen einen klaren Trend sichtbar:

• April 2025: Der Durchschnittspreis lag bei 8 135,37 € pro m² bei vier ausgewerteten Angeboten – ein moderater Einstieg ins Jahr.
• Mai 2025: Der Preis sprang auf 9 360,49 € pro m² bei sechs Angeboten, der höchste Monatsanstieg des Jahres.
• Juni/Juli 2025: Mit 10 482,86 € pro m² erreichte das Segment sein Sommerhoch. In diesen beiden Monaten kamen allerdings jeweils nur drei Objekte auf den Markt, wovon einige im absoluten Premiumbereich lagen.
• August 2025: Die Spitze wurde mit 10 529,80 € pro m² noch minimal übertroffen, jedoch bei nur einem Angebot – ein Hinweis darauf, dass einzelne Top‑Immobilien die Statistik stark beeinflussen können.
• September 2025 und „Heute“: Die Preise konsolidierten sich um 9 687,31 € pro m², während gleichzeitig zwei bis drei hochwertige Objekte verfügbar waren.

Fazit: Für Eigentümer, die ihre Luxusimmobilie in Feldmoching‑Hasenbergl verkaufen möchten, war der Sommer 2025 der optimale Zeitpunkt. Dennoch zeigt sich, dass auch im Herbst stabile Preise erzielt werden. Kurzfristige Schwankungen werden vor allem durch die geringe Anzahl von Angeboten beeinflusst – ein typisches Merkmal des Luxussegments. Eine professionelle Vermarktung, die den einzigartigen Charakter Ihrer Immobilie hervorhebt, trägt dazu bei, Spitzenpreise auch außerhalb der Hochphase zu erzielen.

Angebotsdauer – wie lange dauert der Verkauf?

Die Angebotsdauer gibt Auskunft darüber, wie lange Objekte am Markt verbleiben. Gerade im Premiumsegment ist Geduld gefragt, da Käufer hohe Ansprüche haben und Finanzierung länger geprüft wird. Folgende Grafik zeigt die durchschnittliche Verweildauer der gelisteten Luxusimmobilien:

• April 2025: Die Dauer lag bei 66 Tagen, weil zu Jahresbeginn vor allem exklusive Häuser angeboten wurden, deren Käufer Auswahl und Finanzierungsstruktur abstimmten.
• Mai 2025: Mit 47 Tagen verkürzte sich die Dauer spürbar. Günstigere Objekte und erhöhte Nachfrage während des Frühjahrs sorgten für schnellere Abschlüsse.
• Juni/Juli 2025: Die Angebotsdauer stieg wieder auf 58 Tage, ein Zeichen dafür, dass Käufer wieder genauer vergleichen und sich nicht unter Druck setzen lassen.

Interpretation: Wer jetzt eine Luxusimmobilie in Feldmoching‑Hasenbergl plant zu verkaufen, sollte eine durchschnittliche Vermarktungsdauer von zwei bis drei Monaten einplanen. Geduld zahlt sich aus: Nach ausführlicher Beratung, sorgfältiger Aufbereitung und professioneller Vermarktung können Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen und den passenden Käufer finden.

Marktumfeld und exklusive Lagevorteile

Feldmoching‑Hasenbergl überzeugt durch eine einzigartige Kombination aus Natur und Stadtnähe. Der Bezirk liegt in der Münchner Schotterebene und erstreckt sich von der Dachauer Straße bis zur Schleißheimer Straße. Große Naturareale wie die Dreiseenplatte, die Panzerwiese, der Hartelholz und die Regattastrecke Oberschleißheim prägen das Bild. Mehr als die Hälfte der Fläche wird noch landwirtschaftlich genutzt – das macht den Stadtteil zu einem seltenen Rückzugsort in der Großstadt. Solche Grünlagen sind begehrt: Käufer zahlen hohe Preise für Grundstücke mit unverbautem Blick oder direktem Zugang zu Seen und Wiesen. Gleichzeitig profitieren Eigentümer von einer sehr guten Verkehrsanbindung: Über die U‑Bahn‑Linien, die B304 und die Nähe zur A99 sind Innenstadt und Flughafen schnell erreichbar. Dieser Mix aus Natur und Urbanität ist ein wesentliches Argument für die hohen Quadratmeterpreise und unterscheidet Feldmoching‑Hasenbergl von anderen Stadtbezirken.

Die Nachfrage nach Luxusimmobilien in München bleibt hoch. Ein Bericht der Süddeutschen Zeitung zeigt, dass luxuriöse Eigentumswohnungen in München statistisch ab 14 500 € pro m² beginnen. Die Zahl der inserierten Premiumwohnungen stieg zwischen dem vierten Quartal 2024 und dem ersten Quartal 2025 um 28 %, während die Nachfrage leicht zurückging. Trotzdem kletterten die Angebotspreise um 7 %. Auf dem Premiummarkt für Häuser verzeichnete München den stärksten Zuwachs an neuen Angeboten (+24 %) bei einer moderaten Nachfrage (+3 %). Diese Daten bestätigen, dass hochwertige Immobilien weiterhin gefragt sind und stabile Werte bieten, selbst wenn sich der Gesamtmarkt abkühlt.

Strategische Tipps für Eigentümer im Premiumsegment

Ein erfolgreicher Verkauf hängt nicht allein vom richtigen Zeitpunkt ab. Folgende Strategien helfen, eine Luxusimmobilie in Feldmoching‑Hasenbergl optimal für den Verkauf zu gestalten:

1. Professionelle Marktwertermittlung: Lassen Sie den Wert Ihrer Luxusimmobilie von einem spezialisierten Makler oder Gutachter bestimmen. Der Höchstpreis orientiert sich nicht nur an Quadratmetern, sondern auch an Lagequalität, architektonischen Besonderheiten, Grundriss und Ausstattung. Ein seriöser Makler nutzt Vergleichsdaten aus dem Premiumsegment, berücksichtigt die aktuelle Nachfrage und erstellt ein detailliertes Gutachten.
2. Zielgruppenorientiertes Marketing: Käufer im Luxussegment schätzen diskrete, exklusive Vermarktung. Hochwertige Fotos, Drohnenaufnahmen, 3D‑Rundgänge und ein ansprechendes Exposé sind Pflicht. Platzieren Sie Ihr Angebot auf geeigneten Plattformen und in ausgesuchten Printmedien. Auch persönliche Netzwerke und off‑market‑Angebote können hilfreich sein. Luxusimmobilien in Bogenhausen zeigen, wie wichtig regionales Know‑how und ein breites Netzwerk sind.
3. Optimale Präsentation: Homestaging und kleine Modernisierungen steigern die Attraktivität. Entfernen Sie persönliche Gegenstände, bringen Sie Licht und Wärme ins Haus und betonen Sie die Besonderheiten Ihres Anwesens, zum Beispiel einen Wellnessbereich, die Panoramaterasse oder den parkähnlichen Garten. Zeigen Sie Details wie Schreiner‑Einbauten, hochwertige Bodenbeläge oder energieeffiziente Haustechnik.
4. Verhandlungsspielraum bewusst einplanen: Auch wenn die Nachfrage hoch bleibt, setzen Käufer bei Luxusimmobilien auf nüchterne Kalkulation. Planen Sie einen realistischen Spielraum für Verhandlungen ein, ohne Ihren Wunschpreis zu stark zu unterbieten.
5. Rechtliche und steuerliche Beratung: Bei hohen Verkaufserlösen spielen steuerliche Fragen eine große Rolle. Prüfen Sie, ob Spekulationsfristen gelten, und beachten Sie mögliche Steuerersparnisse durch Eigenheimregelungen. Eine Beratung durch Steuerexperten und Notare schafft Sicherheit. Das Statistisches Bundesamt bietet hilfreiche Daten zu Immobilienpreisen und volkswirtschaftlichen Trends.

Fazit – Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf

Die Auswertung von nur zehn Angeboten zeigt, dass der Markt für Luxusimmobilien in Feldmoching‑Hasenbergl trotz aller makroökonomischen Unsicherheiten stabil bleibt. Spitzenpreise über 12 500 € pro m² wurden im Sommer 2025 erzielt, und auch im Herbst liegen die Werte mit rund 9 687 € pro m² deutlich über dem Münchner Durchschnitt. Das untere Preissegment im Premiumbereich stabilisiert sich bei 7 400 € pro m², wodurch Eigentümer eine solide Planungsbasis erhalten. Die Angebotsdauer von zwei bis drei Monaten erfordert Geduld – sie bietet aber auch Gelegenheit, die Präsentation zu optimieren und den perfekten Käufer zu finden.

Für Eigentümer, die überlegen, ihre Luxusimmobilie in Feldmoching‑Hasenbergl zu verkaufen, ist dies ein günstiger Moment. Das Angebot im Premiumsegment nimmt zwar zu, aber die Nachfrage bleibt hoch und die Preise erholen sich. Ein individueller Beratungsansatz, gepaart mit professioneller Vermarktung und realistischen Preisvorstellungen, führt zum erfolgreichen Abschluss. Gerne unterstütze ich Sie dabei, den Wert Ihrer Luxusvilla oder exklusiven Eigentumswohnung zu ermitteln und den Verkauf zielgerichtet zu begleiten.

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Marktanalyse Feldmoching-Hasenbergl: August 2025

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