Einleitung – was ist im August 2025 passiert?

Die Monate vor August 2025 waren für Eigentümer im Premiumsegment des Münchner Westens turbulent. Noch im Juli lagen die Angebotspreise für Luxusimmobilien in Aubing‑Lochhausen‑Langwied bei rund 12 237 € pro m², doch im August fielen sie auf 9 961 € pro m². Parallel dazu sank die durchschnittliche Angebotsdauer von etwa 70 Tagen im Frühjahr auf nur 5 Tage. Dieses Marktupdate fasst die Entwicklungen zusammen und richtet sich an Eigentümer von Immobilien mit einem Marktwert ab 1,5 Mio. €. Ziel ist es, aufzuzeigen, warum sich Preise verändert haben, welche Chancen bestehen und wie Sie den verkauf Ihrer Luxusimmobilie in Aubing‑Lochhausen‑Langwied bestmöglich planen können.

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Marktanalyse Aubing-Lochhausen-Langwied: August 2025

Aubing‑Lochhausen‑Langwied im Überblick

Aubing‑Lochhausen‑Langwied ist der Stadtbezirk 22 der bayerischen Landeshauptstadt München. Mit einer Fläche von etwa 34 km² ist er der flächengrößte Bezirk Münchens und gleichzeitig der am dünnsten besiedelte. Weite Grün‑, Wald‑ und landwirtschaftliche Flächen, die Aubinger Lohe und die Erholungsgebiete rund um den Langwieder See bieten Bewohnern naturnahe Freizeitmöglichkeiten. Die geringe Bevölkerungsdichte von knapp 1 700 Einwohnern pro km² sorgt für ein entspanntes, fast dörfliches Wohngefühl – ein wichtiger Grund, warum hochpreisige Immobilien hier gefragt sind.

Das Gebiet zeichnet sich durch eine Mischung aus historischem Dorfkern, neuen Wohnquartieren wie Freiham und großzügigen Einfamilienhaus‑Siedlungen aus. Die gute Anbindung über die S‑Bahn‑Linien S3 und S4 Richtung Innenstadt, mehrere Autobahnanschlüsse sowie geplante Infrastrukturprojekte machen den Bezirk für vermögende Käufer attraktiv. Wenn Sie eine Luxusimmobilie in Aubing‑Lochhausen‑Langwied verkaufen, profitieren Sie von dieser Kombination aus Ruhe, Natur und urbaner Nähe.

Preisentwicklung im Hochpreissegment (ab 1,5 Mio. €)

Für die Auswertung wurden ausschließlich Angebote mit einem Marktwert über 1,5 Mio. € berücksichtigt. Die Abbildung unten zeigt die Preisentwicklung pro Quadratmeter von April bis September 2025. Während im Frühling noch zweistellige Tausenderwerte üblich waren, kam es im Sommer zu einem deutlichen Rückgang.

Der Graph „Kaufpreisentwicklung“ belegt mehrere Entwicklungen:

• April 2025: Die ersten Auswertungen zeigen Preise um 12 111 € pro m².
• Mai 2025: Trotz eines leichten Rückgangs bleiben die Preise mit 11 216 € pro m² hoch.
• Juni/Juli 2025: Ein starker Einbruch auf 7 938 € – 7 954 € pro m² deutet auf mehr Angebot oder eine andere Objektstruktur hin – vor allem Reihenhäuser aus den 1960er‑Jahren drückten die Statistik.
• August 2025: Die Preise steigen wieder deutlich auf 10 519 € pro m². Obwohl das Niveau unter dem Frühjahrswert liegt, ist es deutlich über dem Durchschnittspreis für Häuser in Aubing, der laut Engel & Völkers bei 8 981 € pro m² liegt.
• September 2025/heute: Die Werte stabilisieren sich bei 10 759 € pro m².

Im Vergleich zum gesamten Bezirk ist das Luxussegment damit weiterhin hochpreisig. Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Häuser (alle Lagen und Größen) bewegen sich laut Engel & Völkers derzeit um 8 981 € pro m², während Wohnungen bei etwa 8 073 € pro m² liegen. Eigentümer hochwertiger Objekte erzielen also weiterhin erhebliche Preisaufschläge.

Preisschwankungen verstehen

Warum sanken die Preise im Juni und Juli und stiegen im August wieder? Mehrere Faktoren spielen eine Rolle:

1. Objektmix: Im Juni/Juli lagen mehrere Angebote mit hohem Renovierungsbedarf vor, wodurch der Durchschnittspreis gedrückt wurde. Seit 2022 ist der Neubau in München durch hohe Baukosten fast eingeschlafen, sodass Käufer nach neuwertigen Objekten zu älteren Häusern greifen, die aber geringere Preise erzielen.
2. Zinssituation: Die Bauzinsen sind in den letzten Wochen um 0,1 – 0,2 Prozentpunkte gestiegen. Der aktuelle Topzins für eine zehnjährige Immobilienfinanzierung liegt zwischen 3,26 % und 3,95 %. Höhere Finanzierungskosten drücken die Budgets, sodass Käufer preisbewusster werden.
3. Selektiver Markt: Laut Citigrund bleiben Preise in guten Lagen stabil, während in durchschnittlichen Lagen Zurückhaltung herrscht. Dies spiegelt sich in der Tatsache wider, dass Luxusobjekte mit guter Ausstattung weiterhin Nachfrage finden, während unsanierte Häuser Preisabschläge akzeptieren müssen.
4. Makroökonomische Unsicherheiten: Das Beratungsunternehmen Fair‑Homes weist darauf hin, dass die Hypothekenzinsen seit August 2022 zwischen 3 % und 4 % pendeln und die gesamtwirtschaftliche Unsicherheit (Ukraine‑Krieg, Nahost‑Krise) Prognosen erschwert. Diese Unsicherheit kann zu Kaufzurückhaltung führen.

Diese Einflüsse zeigen: Es handelt sich nicht um einen strukturellen Einbruch, sondern um eine temporäre Anpassung. Für hochwertige Villen, moderne Stadtvillen und neuwertige Penthouses bestehen weiterhin hohe Zahlungsbereitschaften – vorausgesetzt, das Objekt ist energetisch auf dem aktuellen Stand.

Angebotsdauer – Verkaufsgeschwindigkeit im Luxussegment

Neben den Preisen ist die Verkaufsdauer im Premiumsegment ein Indikator für die Marktdynamik. Die zweite Grafik stellt die Entwicklung der Angebotsdauer in Tagen gegenüber der Anzahl der ausgewerteten Angebote dar.

Wesentliche Erkenntnisse aus der Darstellung:

• April 2025: Luxusimmobilien benötigten durchschnittlich 83 Tage bis zum Verkaut – eine klassische Vermarktungsdauer für Häuser über 1,5 Mio. €.
• Mai 2025: Die Dauer sank leicht auf 79 Tage, obwohl mehr Angebote analysiert wurden.
• Juni/Juli 2025: Mit 64 Tagen blieb die Vermarktungsdauer deutlich unter dem Frühjahr, da Käufer durch die Preisanpassungen aktiv wurden.
• August 2025: Ein beeindruckender Wandel – Luxusimmobilien wechselten in nur 5 Tagen den Eigentümer. Die drastische Verkürzung unterstreicht, wie hoch die Nachfrage nach exklusiven Objekten ist, wenn der Preis stimmt und das Angebot knapp ist.

Diese Entwicklung bestätigt die Beobachtung, dass Käufer im Premiumsegment zwar anspruchsvoll, aber kaufbereit sind. Engel & Völkers berichtet, dass die Nachfrage nach Immobilien hoch bleibt, Käufer aber gründlicher prüfen und mehr Alternativen haben. Ein kurzer Verkaufszeitraum ist daher ein Wettbewerbsvorteil – professionelle Vorbereitung und zielgruppengerechtes Marketing sind entscheidend.

Kaufpreisverteilung – Streuung im Premiumsegment

Die dritte Statistik zeigt die Verteilung der Kaufpreise pro Quadratmeter (10 %‑Quantil, Median und 90 %‑Quantil) im Zeitraum April bis September 2025. Gerade im Luxusbereich schwanken Preise je nach Ausstattung, Lage und Grundstücksgröße stark.

Einige bemerkenswerte Beobachtungen:

Die Tabelle verdeutlicht, wie unterschiedlich die Verkaufspreise im Premiumsegment ausfallen können. Während im Frühjahr einzelne herausragende Villen über 20 000 € pro m² erzielten, lag der Median lange Zeit bei etwa 7 300 € pro m². Erst im August und September stieg er auf 10 950 € bzw. 12 100 € pro m², weil mehrere Neubau‑ähnliche Villen angeboten wurden. Das zeigt, dass hochwertige Ausstattung und moderne Energieeffizienz einen deutlichen Preisaufschlag ermöglichen. Wer eine Luxusimmobilie in Aubing‑Lochhausen‑Langwied verkaufen möchte, sollte sich daher nicht an Durchschnittswerten orientieren, sondern das Potential seines Objekts individuell analysieren lassen.

Gründe für den Preisrückgang und aktuelle Marktkräfte

Obwohl die Daten nur wenige Monate umfassen, lassen sich wichtige Trends erkennen. Eigentümer fragen sich: Warum sanken die Preise im Hochpreissegment zeitweise so stark? Im Folgenden werden die Hintergründe beleuchtet:

1. Zins‑ und Finanzierungsumfeld

Die Zinsentwicklung beeinflusst Käufer unmittelbar. Dr. Klein berichtet, dass die Bauzinsen in den letzten Wochen um 0,1 – 0,2 Prozentpunkte gestiegen sind; der Topzins für ein zehnjähriges Darlehen liegt zwischen 3,26 % und 3,95 %. Für das zweite Halbjahr 2025 erwartet der Expertenrat stabile Zinsen zwischen 3 % und 3,5 %. Höhere Finanzierungskosten drücken das maximal finanzierbare Budget – Käufer rechnen genauer. Gerade im Premiumsegment führt das zu Preisverhandlungen und zu einem Fokus auf wirklich hochwertige Objekte.

2. Angebotsstruktur

Laut Rainer Fischer stagnieren Neubauten wegen hoher Baukosten weitgehend. Käufer, die etwas Neuwertiges suchen, weichen auf knapp zehn Jahre alte Objekte aus; die Auswahl ist jedoch begrenzt, was die Preise für junge, hochwertige Immobilien treibt. Gleichzeitig drückt eine Welle unrenovierter Reihenhäuser aus den 1960er‑Jahren den Durchschnittspreis. Im Juni und Juli kamen viele dieser älteren Objekte in den Markt, was die Statistik nach unten verzerrte.

3. Selektiver Käufermarkt

Immobilienexperten von Citigrund beobachten, dass sich der Münchner Markt nach den Rückgängen 2022–2023 stabilisiert hat, aber deutlich selektiver geworden ist. Gute Lagen wie Schwabing oder Bogenhausen halten ihr hohes Niveau, während Durchschnittslagen zurückhaltende Preisentwicklungen verzeichnen. Käufer achten verstärkt auf energetische Sanierung und Ausstattung. In Aubing‑Lochhausen‑Langwied führt das dazu, dass moderne Villen oder energieeffiziente Penthouses sehr gefragt sind, während unsanierte Altbauten Preisabschläge hinnehmen müssen.

4. Makroökonomische Unsicherheit

Die Experten von Fair‑Homes weisen darauf hin, dass die Hypothekenzinsen seit August 2022 in einem Band von 3 % bis 4 % liegen und sich der Markt in einem grundlegenden Umbruch befindet. Neben globalen Konflikten tragen hohe Staatsverschuldung und das daraus resultierende Anstieg der Bundesanleihe‑Renditen zu steigenden Finanzierungskosten bei. Das erhöht die Unsicherheit der Käufer, insbesondere im Hochpreissegment, und führt zu vorsichtigen Preisverhandlungen.

5. Unterschied zwischen durchschnittlichem und gehobenem Markt

Der Vergleich mit Durchschnittswerten zeigt, wie besonders das Premiumsegment ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen in Aubing liegt bei 7 611 € und für Häuser bei 7 903 €. Selbst der durchschnittliche Hauspreis in Aubing‑Lochhausen‑Langwied von 8 981 € pro m² bleibt deutlich unter den Werten für Luxusimmobilien. Dadurch können kleinere Schwankungen im Premiumsegment grö­ßere prozentuale Veränderungen verursachen.

Ausblick und Handlungsempfehlungen

Tendenzen für das Jahresende 2025

Immobilienexperten erwarten keine dramatischen Zinsschocks für das zweite Halbjahr 2025. Dr. Klein prognostiziert, dass der Topzins für zehnjährige Darlehen bei 3 % – 3,5 % stabil bleibt. Citigrund sieht eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung in guten Lagen. Engel & Völkers berichtet, dass Käufer anspruchsvoller werden, aber die Nachfrage hoch bleibt. Für moderne Luxusobjekte, insbesondere energieeffiziente Neubauten oder frisch sanierte Villen, dürfte der Trend leicht nach oben zeigen.

Empfehlungen für Eigentümer

Wenn Sie eine Luxusimmobilie in Aubing‑Lochhausen‑Langwied verkaufen, sollten Sie Folgendes beachten:

1. Professionelle Wertermittlung: Lassen Sie Ihr Objekt von einem spezialisierten Makler bewerten. Durchschnittspreise sind nur grobe Orientierung; Faktoren wie Lage innerhalb des Bezirks, Grundstücksgröße und energetischer Zustand beeinflussen den Marktwert stark.
2. Energetische Sanierung und Modernisierung: Käufer legen 2025 großen Wert auf Energieeffizienz. Eine neue Wärmepumpe, hochwertige Dämmung und Smart‑Home‑Technik erhöhen den Wert und verkürzen die Vermarktungsdauer.
3. Timing wählen: Die drastisch verkürzte Verkaufsdauer im August zeigt, dass gut vorbereitete Objekte schnell Käufer finden. Nutzen Sie Zeiten hoher Nachfrage und geringer Konkurrenz – der späte Sommer/Herbst könnte ideal sein.
4. Flexible Preisstrategie: Durch die steigenden Finanzierungskosten werden Käufer preissensibler. Setzen Sie einen marktgerechten Einstiegspreis, lassen Sie aber Raum für Verhandlungen.
5. Zielgruppenorientiertes Marketing: Der Premiummarkt spricht eine kleine, solvente Käuferschicht an. Hochwertige Exposés, professionelle Fotos, Video‑Besichtigungen und diskrete Vermarktungskanäle sind Pflicht.
6. Beratung bei Finanzierung und Steuern: Der Verkauf einer Luxusimmobilie kann komplex sein. Sichern Sie sich rechtliche und steuerliche Beratung, um keine Fristen (z.B. Spekulationsfrist) zu versäumen. Dr. Klein empfiehlt, mögliche Finanzierungsoptionen zeitnah zu prüfen, da kurzfristige Zinsänderungen möglich sind.

Fazit

Der August 2025 markiert einen Wendepunkt für den Luxusimmobilienmarkt in Aubing‑Lochhausen‑Langwied. Nach einem starken Preisrückgang im Frühsommer stiegen die Preise im Hochpreissegment wieder, während die Angebotsdauer auf ein Rekordtief von nur fünf Tagen fiel. Diese Zahlen unterstreichen die Dynamik des Marktes und zeigen, dass exklusive Objekte weiterhin begehrt sind. Allerdings wirken steigende Bauzinsen, ein selektiver Käufermarkt und eine wachsende Diskrepanz zwischen alten und neuen Immobilien auf die Preisbildung.

Wer seine Luxusimmobilie in Aubing‑Lochhausen‑Langwied verkaufen möchte, sollte die Entwicklungen genau verfolgen und professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Eine fundierte Wertermittlung, energetische Aufwertungen und eine zielgruppengerechte Vermarktung sind entscheidend, um im Premiumsegment den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Trotz der Unsicherheiten bleibt der Bezirk mit seinen großen Grünflächen, der geringen Bevölkerungsdichte und der guten Infrastruktur ein begehrter Standort für exklusive Wohnimmobilien.

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Marktanalyse Aubing-Lochhausen-Langwied: August 2025

Hinweis: Die in diesem Marktupdate enthaltenen Informationen basieren auf Angebotspreisen und ausgewerteten Daten aus dem Premiumsegment. Für eine individuelle Beratung wenden Sie sich bitte an einen spezialisierten Immobilienexperten.